農業與農地・Knowledge
耕地三七五租約
89 年 1 月 28 日前依《耕地三七五減租條例》訂立登記的私有耕地租約，地租上限千分之三百七十五、租期至少六年、期滿原則續訂。
關鍵事實
- 法源：《耕地三七五減租條例》，租約登記由公所受理
- 適用對象：89 年 1 月 28 日前訂立登記的私有耕地租約
- 地租上限：主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五
- 租期：不得少於六年；期滿承租人願續租者應續訂
- 終止限制：租期內非五款法定事由不得終止，違者有刑責
- 登記期限：訂立、變更、終止、換訂 30 日內會同向公所申請
白話解釋
耕地三七五租約是民國 89 年 1 月 28 日《農業發展條例》修正施行前，依《耕地三七五減租條例》訂立並在公所辦竣登記的私有耕地租約。
最容易搞混的是同日以後新訂的農地租約：新約依《農業發展條例》第20條回歸契約自由，租期、租金由雙方約定；三七五租約則仍受地租上限千分之三百七十五、租期不得少於六年、租期內非法定事由不得終止、期滿承租人願續租就要續訂等限制。
分辨只有一個方法：向公所查租約登記，謄本寫「耕地」不代表有三七五租約。
你什麼時候會遇到它
三個時點最常撞上它：
- 買農地時，向公所查到三七五租約登記，才知道地上有承租人，且承租人有優先承受權；
- 繼承祖產耕地，發現父輩簽的租約在公所仍登記有效，想收回自耕卻卡在期滿收回的三種法定限制；
- 地主想變更編定或申請設施，租約必須先依法定事由終止並補償。
承租人則常在期滿被拒續訂或被要求漲租時，才發現自己受條例保護。
常見情境與對策
- 準備買一筆農地，賣方說地上有三七五租約，但「承租人早就不種了」——先向公所調租約登記現況：沒有終止或註銷登記，租約就仍有效；承租人連續一年不耕作只是《耕地三七五減租條例》第17條第1項的終止事由之一，還得備妥證明辦終止登記。出售前並要依第15條以書面通知承租人賣典條件，承租人 15 日內未以書面表示承受才視為放棄；漏了通知，與第三人簽的契約不得對抗承租人。
- 繼承的出租耕地租期快到，想收回自己種——先對照《耕地三七五減租條例》第19條：出租人不能自任耕作、所有收益足以維持一家生活、或收回會使承租人失去家庭生活依據，任一情形都不能收回；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地，可不受第二款限制。土地若登記在祭祀公業、法人等非自然人名下，依《耕地三七五租約清理要點》不得申請收回自耕。合法收回仍要準用第17條第2項補償承租人，並在期滿翌日起 45 日內向公所申請終止登記。
- 出租耕地已核准變更編定為非耕地使用，要終止租約讓承租人離場——依《耕地三七五減租條例》第17條第1項第5款終止，同時給付三項補償：改良土地費用（以未失效能部分為限）、尚未收穫農作物價額、終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。終止要在收益季節後、次期作業開始前為之；辦終止登記時附土地使用分區證明書、終止意思表示送達證明、土地登記簿謄本與補償協議或提存證明。
- 承租人期滿想續租，出租人拒絕，還要求改簽新約並調高地租——依《耕地三七五減租條例》第20條，期滿除出租人依法收回自耕外，承租人願繼續承租者應續訂；續訂仍是三七五租約，地租不得超過第2條上限。出租人不會同申請，承租人可在期滿翌日起 45 日內敘明理由單獨向公所申請續訂登記，公所通知他方 20 日內提出書面意見，逾期視為同意；爭議先送公所耕地租佃委員會調解，不成立再由縣市政府耕地租佃委員會調處。
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程序怎麼走
- 查登記現況：買方、繼承人或出租人向土地所在地鄉（鎮、市、區）公所查詢租約登記，確認租約是否仍有效、承租人是誰、承租範圍是全筆或一部。
- 判斷適用法制：以訂約日期切分：民國 89 年 1 月 28 日前依《耕地三七五減租條例》訂立登記者，續約、變更、終止全依該條例；之後新訂者依《農業發展條例》第20條至第22條，回歸契約自由。
- 選定處理方向：續訂：期滿承租人願續租即應續訂。終止：只能依《耕地三七五減租條例》第17條第1項五款事由，並先算好補償。變更：出租人轉讓、繼承、分割、一部收回等十二款情形要辦租約變更登記。
- 備件送公所登記：出租人會同承租人於登記原因發生日起 30 日內填具申請書，訂立或換訂附租約正本二份副本一份、承租人自任耕作切結書、土地登記簿謄本、身分證明與土地使用分區證明書，向公所申請。公所承辦最先核的是分區證明書能否證明屬《農業發展條例》第3條第11款的耕地，以及切結書有無承租人親簽；一方不會同，他方得敘明理由單獨申請，公所通知他方 20 日內表示意見。
- 爭議處理：租佃爭議先由公所耕地租佃委員會調解，不成立再由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；成立者由縣市耕地租佃委員會給書面證明，憑以向公所辦登記。
- 收尾與稅務：出租人收回後的土地利用另依用地別辦理；承租人取得的終止補償費屬變動所得，依《所得稅法》第14條第3項半數計入當年度所得、半數免稅，且不在扣繳範圍，要自行申報綜合所得稅其他所得。
先看清楚
兩頭都有雷。
- 出租人：
- 租期內非法定事由終止、期滿違法收回自耕或拒絕續訂，依《耕地三七五減租條例》第22條是一年以下有期徒刑或拘役，不是行政罰鍰。
- 承租人：
- 期滿翌日起 45 日內雙方都沒向公所申請續訂或終止登記，公所會逕為註銷登記，之後要主張租約仍有效得從頭舉證；同意「註銷舊約另簽新約」，也等於自己放棄條例保護。
常見錯誤
- 以為承租人多年沒耕作租約就自動失效，直接賣地或收回——沒辦終止登記，租約仍在；漏了書面通知優先承受，與第三人簽的買賣契約不得對抗承租人。
- 承租人同意「先註銷舊約再簽新約」——新約落入《農業發展條例》第20條的契約自由，地租上限、六年租期與續訂保障一次全失。
- 地租照舊習慣收，沒對照千分之三百七十五上限，或另收押租、預收地租——依《耕地三七五減租條例》第23條是拘役或罰金，超收部分還要減回上限。
- 承租人把耕地一部分交給親友耕作並收費——構成第16條轉租，原訂租約無效、出租人得收回，承租人另有拘役或罰金。
行動前自查清單
- 已向土地所在地公所查明本筆耕地有無三七五租約登記，並取得租約現況與承租範圍
- 租約訂立日期已對照民國 89 年 1 月 28 日，確認適用《耕地三七五減租條例》還是《農業發展條例》新制
- 出售或出典前已以書面通知承租人賣典條件，並保存承租人 15 日內有無表示承受的紀錄
- 終止或收回事由已對應《耕地三七五減租條例》第17條第1項五款或第19條，三項補償金額已試算並備妥協議或提存證明
- 訂立、變更、終止或換訂登記在登記原因發生日起 30 日內送件；期滿續訂或終止在期滿翌日起 45 日內送件
- 承租人取得的三七五租約終止補償費已按半數申報綜合所得稅其他所得
常見問題
耕地三七五租約是什麼？
89 年 1 月 28 日前依《耕地三七五減租條例》訂立登記的私有耕地租約，地租上限千分之三百七十五、租期至少六年、期滿原則續訂。耕地三七五租約是民國 89 年 1 月 28 日《農業發展條例》修正施行前，依《耕地三七五減租條例》訂立並在公所辦竣登記的私有耕地租約。
最容易搞混的是同日以後新訂的農地租約：新約依《農業發展條例》第20條回歸契約自由，租期、租金由雙方約定；三七五租約則仍受地租上限千分之三百七十五、租期不得少於六年、租期內非法定事由不得終止、期滿承租人願續租就要續訂等限制。
分辨只有一個方法：向公所查租約登記，謄本寫「耕地」不代表有三七五租約。
什麼時候會遇到耕地三七五租約？遇到了該怎麼辦？
三個時點最常撞上它：買農地時，向公所查到三七五租約登記，才知道地上有承租人，且承租人有優先承受權；繼承祖產耕地，發現父輩簽的租約在公所仍登記有效，想收回自耕卻卡在期滿收回的三種法定限制；地主想變更編定或申請設施，租約必須先依法定事由終止並補償。
承租人則常在期滿被拒續訂或被要求漲租時，才發現自己受條例保護。提醒：兩頭都有雷。出租人：租期內非法定事由終止、期滿違法收回自耕或拒絕續訂，依《耕地三七五減租條例》第22條是一年以下有期徒刑或拘役，不是行政罰鍰。
承租人：期滿翌日起 45 日內雙方都沒向公所申請續訂或終止登記，公所會逕為註銷登記，之後要主張租約仍有效得從頭舉證；同意「註銷舊約另簽新約」，也等於自己放棄條例保護。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
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相關名詞
- 農業用地租賃新制:《農業發展條例》第20條：89年1月28日以後訂立的農業用地租約不適用耕地三七五減租條例，租期、租金、終止回歸雙方約定。
- 農業用地與耕地（農業發展條例第3條定義）:《農業發展條例》第3條：「農業用地」以區位加用途界定，範圍大；「耕地」限四種分區內的農牧用地，範圍小、管制多。
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