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地政與登記・Knowledge
贈與稅繳清證明書與免稅證明書（贈與登記前的稅務憑證）
國稅局受理贈與稅申報後核發的憑證，分為繳清證明書、免稅證明書與不計入贈與總額證明書三種，地政事務所必須看到其中一種才會受理不動產贈與的所有權移轉登記。
關鍵事實
- 三種型態：應納稅額繳清後發繳清證明書；課稅價值在免稅額內或符合免稅規定發免稅證明書；配偶互贈等依法不計入的情形發不計入贈與總額證明書
- 在流程中的位置：贈與稅證明在前，土地增值稅與契稅申報在中間，地政事務所登記在最後，順序倒了就會被退件
- 最常見退件原因：未先取得贈與稅證明就把登記案送進地政事務所，是贈與登記案件最常見的退件理由
- 農地免稅的附帶條件：農業用地贈與符合《農業發展條例》第38條要件可申請不計入贈與總額，但受贈後五年內未作農業使用會被追繳稅款
- 證明書效期：證明書有使用期限，逾期未辦登記必須回國稅局換發，分年贈與時尤其要把每一次的申報與登記排在同一個節奏裡
白話解釋
贈與不動產時，國稅局管稅、地政事務所管登記，兩邊各做各的，中間靠這張證明書串起來。
贈與人向國稅局申報贈與稅，國稅局審完會核發三種證明書之一：
- 有稅要繳的，繳完給繳清證明書；
- 在免稅額內或符合免稅規定的，給免稅證明書；
- 像配偶之間互相贈與這種法律明定不計入贈與總額的，給不計入證明書。
地政事務所收到贈與登記案時，會核對這張證明書上的贈與人、受贈人、標的與價值是否和登記申請一致，缺了或對不上就不受理。很多人以為登記是地政的事，先把契約與登記文件備齊就送件，結果連收件都過不了，白跑一趟。
你什麼時候會遇到它
辦理不動產贈與登記、夫妻互相贈與房地、農地贈與子女申請免稅、二親等以內親屬間買賣被以贈與論而須申報時，都會需要向國稅局取得這類證明書；分年贈與每一年都要重跑一次申報與領證。
常見情境與對策
- 長輩要把一間房子贈與給子女，地政士說要先去國稅局，但家人覺得直接去地政事務所辦就好。——地政事務所審查贈與登記時一定要核對贈與稅證明書，沒有這張就不會受理。正確順序是先向國稅局申報贈與稅並取得繳清或免稅證明，再向地方稅務局申報土地增值稅與契稅，最後才送地政事務所登記。
- 夫妻之間過戶，聽說不用繳贈與稅，所以想跳過申報。——配偶互贈依《遺產及贈與稅法》不計入贈與總額，但不計入不等於不用申報，仍要向國稅局申報並取得不計入贈與總額證明書，地政事務所才會受理登記。土地部分的土地增值稅申報也照走。
- 農地贈與給兒子，申請到免稅證明了，兒子想把地上的一部分改停車場出租。——農地免稅是附帶五年列管義務的，列管期間內未繼續作農業使用，原本免掉的贈與稅會被追繳。改變使用前先確認是否仍屬農業使用，必要時先向本所確認再動工。
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程序怎麼走
- 試算與選定申報方式：先把贈與標的的課稅價值、當年度已使用的免稅額度、是否有附負擔或配偶互贈等情形算清楚，決定本次是走應稅、免稅還是不計入。
- 向國稅局申報贈與稅：備妥贈與契約書、雙方身分文件、不動產謄本與價值證明，向贈與人戶籍地國稅局申報；農地免稅案件要另附農業用地作農業使用證明。
- 領取證明書並核對內容：拿到證明書後逐項核對贈與人、受贈人、標的地建號與價值，與後續登記申請書必須完全一致，有誤先請國稅局更正。
- 接著辦稅務申報與登記：持證明書向地方稅務局申報土地增值稅與契稅，取得稅單繳清或免稅證明後，再把整套文件送地政事務所辦理所有權移轉登記。
先看清楚
證明書上的價值是依公告土地現值與房屋評定現值計算，和市價不同，不要用市價去對。同一年度已經贈與過現金或其他財產的，免稅額要合併計算，第二筆不動產贈與可能就會跨過免稅額變成應稅。二親等以內親屬間買賣，國稅局會先以贈與論處理，要證明價金真實支付才能改按買賣課稅，否則核發的就是贈與稅證明而不是買賣。
常見錯誤
- 沒先取得贈與稅證明就把登記案送地政事務所，被退件後才回頭補申報
- 以為配偶互贈不用申報，缺了不計入贈與總額證明書而無法登記
- 農地取得免稅證明後改變使用或在列管期內轉手，免掉的稅被整筆追繳
- 分年贈與忘了合併同年度的其他贈與，第二筆超過免稅額卻按免稅送件
行動前自查清單
- 已確認本次贈與屬於應稅、免稅或不計入贈與總額哪一種
- 已合併計算本年度贈與人已使用的免稅額度
- 已向國稅局申報贈與稅並取得對應的證明書
- 證明書上的贈與人、受贈人、標的與價值和登記申請書一致
- 農地贈與已附農業用地作農業使用證明並向受贈人說明五年列管義務
- 證明書仍在使用期限內，土地增值稅與契稅申報接著辦理
常見問題
贈與稅繳清證明書與免稅證明書（贈與登記前的稅務憑證）是什麼？
國稅局受理贈與稅申報後核發的憑證，分為繳清證明書、免稅證明書與不計入贈與總額證明書三種，地政事務所必須看到其中一種才會受理不動產贈與的所有權移轉登記。贈與不動產時，國稅局管稅、地政事務所管登記，兩邊各做各的，中間靠這張證明書串起來。
贈與人向國稅局申報贈與稅，國稅局審完會核發三種證明書之一：有稅要繳的，繳完給繳清證明書；在免稅額內或符合免稅規定的，給免稅證明書；像配偶之間互相贈與這種法律明定不計入贈與總額的，給不計入證明書。
地政事務所收到贈與登記案時，會核對這張證明書上的贈與人、受贈人、標的與價值是否和登記申請一致，缺了或對不上就不受理。很多人以為登記是地政的事，先把契約與登記文件備齊就送件，結果連收件都過不了，白跑一趟。
什麼時候會遇到贈與稅繳清證明書與免稅證明書（贈與登記前的稅務憑證）？遇到了該怎麼辦？
辦理不動產贈與登記、夫妻互相贈與房地、農地贈與子女申請免稅、二親等以內親屬間買賣被以贈與論而須申報時，都會需要向國稅局取得這類證明書；分年贈與每一年都要重跑一次申報與領證。提醒：證明書上的價值是依公告土地現值與房屋評定現值計算，和市價不同，不要用市價去對。
同一年度已經贈與過現金或其他財產的，免稅額要合併計算，第二筆不動產贈與可能就會跨過免稅額變成應稅。二親等以內親屬間買賣，國稅局會先以贈與論處理，要證明價金真實支付才能改按買賣課稅，否則核發的就是贈與稅證明而不是買賣。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
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相關名詞
- 以贈與論（視同贈與）:形式上不是贈與、稅法上卻當作贈與課稅的財產移轉，最常見的是二親等以內親屬間的不動產買賣，除非能證明價金真實支付且非借自出賣人。
- 農業用地遺產稅與贈與稅免稅（農業發展條例第38條）:作農業使用的農業用地由繼承人承受或贈與民法第1138條繼承人，檢附農業用地作農業使用證明書免徵遺產稅、贈與稅，但列管 5 年。
- 農業用地作農業使用證明（農用證明）:直轄市、縣（市）政府認定農地現況確作農業使用後核發的證明書，效期六個月，法定用途限於不課徵土地增值稅與免徵遺產稅、贈與稅、田賦。
- 土地登記謄本:地政事務所核發的土地權利現況證明：標示部、所有權部、他項權利部三段全揭露，任何人可調第二類。
- 農業用地移轉不課徵土地增值稅（五年列管）:作農業使用的農業用地移轉給自然人，得依《土地稅法》第39條之2申請不課徵土地增值稅，核准後由稽徵機關註記列管至再移轉。
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