變更編定代辦：用地變更・農地變建地・編定變更
定義:用地變更編定是非都市土地的使用地類別依核准計畫改編為其他類別的地政登記程序。
把您的土地,變回對的編定。
從農牧用地、林業用地到丙種建築用地、特定目的事業用地——非都市土地使用編定變更全程辦理。讓您的土地價值獲得真正的解放。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的用地變更編定，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 用地變更編定:
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)
- 第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
- 常見退件與誤判
- 以為現況怎麼用就能變成什麼;有開發目的卻單獨送變更;只看現行區域計畫、不查國土功能分區歸屬
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
用地變更編定解決的是同一個死結：土地的法定身分跟不上實際需求，蓋不了、賣不動、貸不到。實務上分三條路——使用地類別變更走縣府個案核可；使用分區變更須進入區域計畫或國土計畫層級檢討；歷史編定錯誤循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》訂正。第一步是判對路徑，走錯條，代價是整輪重來。
最大的誤區是「我現在怎麼用，就能變成什麼」。變更編定審的不是現況，而是適法性：基地是否落入環境敏感區、是否符合上位計畫、能否通過《非都市土地使用管制規則》第 28 條至第 30 條的變更要件。更棘手的是，國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存，現在過關，未來仍可能被重新檢視。
偉騰先評估、後承接：核對地籍、原始編定、周邊管制與國土功能分區歸屬，出具書面可行性報告，明白告知可行與否及配套條件。若您有開發目的，我們評估興辦事業計畫與用地變更整合提送，把兩段程序併成一段。創辦人為前臺東縣環境保護局局長，變更案最難纏的環境敏感與環保議題，由審查端視角先行把關。
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 先判路徑，再談時程：使用地類別變更（如農牧變丙建）由縣府個案核可；使用分區變更須上到區域計畫或國土計畫層級；編定錯誤循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》辦理。三者的審查機關、文件與難度完全不同，判錯路徑等於從頭再來。
- 開發案首選整合提送：為興辦特定事業而變更者，把興辦事業計畫與變更編定以一份計畫書同時送審，可同時取得目的事業核准與變更核可，免去兩段審查互等。目的事業主管機關的同意是整案樞紐，農地案還須先過農政端的同意關卡。
- 審查端先看區位，再看計畫：承辦機關收件後的第一個動作是套疊圖資：環境敏感區、山坡地範圍、上位計畫定位一項項過，區位有硬傷，計畫書寫得再漂亮也進不了實質審查。所以我們把區位總檢核放在送件之前，而不是補正之後。
- 國土計畫交替期要雙軌預判：國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存。變更案除了通過現行《區域計畫法》體系審查，還要預判基地未來的國土功能分區歸屬——現在過關、未來被重新檢視的案件，等於白做一場。送件前必須兩套標準都對過。
- 共有與繼承先解，變更才動得了：變更編定申請須全體共有人同意，繼承未辦、共有人失聯或意見分歧，案件就進不了程序。多人共有的土地，先辦繼承登記或以共有物分割把持分獨立出來，再啟動變更，順序反了只會卡在收件櫃檯。
速查表
| 主管機關 | 使用地類別變更由直轄市、縣（市）政府個案核可；使用分區變更由區域計畫或國土計畫層級機關審議，中央主管機關為內政部國土管理署。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《非都市土地使用管制規則》第28條至第30條、《區域計畫法》第15條之1、《國土計畫法》第21條至第30條；編定錯誤另依訂正作業要點。 |
| 誰要辦 | 土地編定不符實際使用的地主、已通過興辦事業計畫待辦用地變更的開發方、歷史編定錯誤需訂正的繼承人；共有土地須全體共有人同意。 |
| 受理窗口與層級 | 向土地所在地縣（市）政府送件；個案核可由縣府決定，分區變更提送區域計畫委員會或國土計畫層級審議，農地案先取得農業主管機關同意。 |
| 審查期限 | 法規未定變更編定審查日數；興辦事業計畫核准後6個月內相同項目免重複會審（執行要點第3點）；各縣市另訂作業流程與處理天數。 |
| 有效期與展延 | 新編定登記即生效、無效期；興辦事業計畫廢止或失效時，尚未開發之土地依編定前性質變更回原編定（管制規則第37條）。 |
| 應備文件 | 土地登記第二類謄本（3 個月內）、地籍圖謄本、現況照片、預計使用目的說明；整合開發者另附興辦事業計畫、山坡地水土保持計畫與地籍套繪圖。 |
| 規費依據 | 中央變更編定規費收費標準已廢止，規費依各縣市收費標準（如臺中市非都市土地申請變更編定收費標準）；回饋金依農業用地變更回饋金辦法。 |
| 線上系統或表單 | 變更編定申請書見管制規則第28條附表四（全國法規資料庫）；新北、臺中、屏東提供線上申辦入口；桃園、雲林、苗栗地政機關有書表與範例。 |
| 最常見退件原因 | 路徑判錯（應走分區變更卻送個案核可）、基地落入環境敏感區或不符上位計畫、缺全體共有人同意、農業主管機關不同意、開發案未整合興辦事業計畫。 |
| 前置與後續許可 | 前置：容許使用與變更編定判定、農業主管機關同意、開發案的興辦事業計畫、山坡地的水土保持計畫；後續：用地變更登記取得新謄本，再申請建築執照。 |
| 偉騰承辦範圍 | 從編定可行性書面初判、路徑選擇與整合提送策略、申請書與計畫書撰擬、送件與審議、補正回覆，到核准後辦妥用地變更登記並取得新謄本。 |
辦理流程與時程
- 可行性評估(1-2 週)：本所核對地籍、原始編定、實際使用、周邊管制、國土計畫分區歸屬,出具書面可行性報告與建議路徑。
- 提送策略設計：依您的目的(自用 / 開發 / 出售),決定是否搭配興辦事業計畫整合提送、或單獨辦理變更。整合提送通常較有利。
- 計畫書撰擬與審議：依路徑撰擬必要文件:變更編定申請書、興辦事業計畫(若整合)、水土保持計畫(若涉山坡地)、地籍套繪圖。送縣政府個案核可或區委會審議。
- 用地變更登記：核准後協助辦理用地變更登記,取得新登記謄本。新編定立即生效,可依新類別申請建築執照、買賣或抵押貸款。
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 非都市土地使用管制規則 | 第11條、第28條、第30條、第31條、第32條、第33條、第35條、第35條之1、第37條 | 變更編定應檢附申請書、興辦事業計畫核准文件、同意書與配置圖；零星狹小土地、鄉村區邊緣與丁種建築用地各有特別規定；計畫廢止回復原編定。 |
| 區域計畫法 | 第15條之1 | 達分區變更規模者由申請人擬具開發計畫向縣市政府申請，報區域計畫擬定機關許可後辦理分區變更。 |
| 區域計畫法施行細則 | 第11條、第13條 | 非都市土地使用分區種類與各種使用地之編定原則（甲種供山坡地範圍外農業區建築、乙種供鄉村區建築、丁種供工廠及工業設施）。 |
| 國土計畫法 | 第23條、第45條 | 縣市國土計畫公告後 10 年內依中央指定日期公告國土功能分區圖；公告之日起區域計畫法停止適用，公告前變更編定仍依區域計畫法體系辦理。 |
| 農業發展條例 | 第10條、第12條 | 農業用地變更為非農業使用應先徵得農業主管機關同意，並視事業性質繳交回饋金撥交農業發展基金。 |
| 農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法 | 第2條、第3條 | 農牧、林業、養殖、水利、生態保護、國土保安用地變更編定為其他使用地應繳回饋金，以變更面積與當期公告土地現值依法定比例計算。 |
| 非都市土地開發影響費徵收辦法 | 第2條、第3條 | 經區域計畫擬定機關許可之開發案，應於使用分區變更或使用地變更編定異動登記前繳交開發影響費。 |
農地變建地、變事業用地的六條法定路徑
| 路徑 | 適用情形 | 要件重點 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 更正編定為建築用地 | 使用編定公告前已屬「建」地目，或編定前即有合法房屋之土地 | 檢附編定公告前合法房屋證明（水電、稅籍、設籍、房屋謄本、建物執照等），向地政事務所送件初審後轉縣市政府核准；屬編定錯誤之訂正，不是新用途變更 | 製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知（彰化縣政府地政處官方問答）；屏東縣政府地政處更正編定說明 |
| 零星或狹小土地變更為甲、丙種建築用地 | 毗鄰甲種、丙種建築用地等，被各種建築用地、道路或水溝包圍，面積未超過 0.12 公頃等情形 | 按毗鄰土地類別申請；免附興辦事業計畫核准文件與配置圖 | 非都市土地使用管制規則第 35 條、第 28 條第 2 項第 1 款 |
| 鄉村區邊緘土地變更為建築用地 | 鄉村區邊緣畸零不整、未依法禁限建，經縣市政府認定非隔離必要之土地 | 外圍有道路、水溝或建築用地隔絕且面積 0.12 公頃以下，或有明顯隔絕自然界線且 0.5 公頃以下等情形 | 非都市土地使用管制規則第 35 條之 1 |
| 鄉村區農牧用地變更為乙種建築用地 | 鄉村區內之土地 | 免附興辦事業計畫核准文件與土地使用計畫配置圖 | 非都市土地使用管制規則第 28 條第 2 項第 3 款；彰化縣政府地政處官方問答 |
| 興辦事業計畫變更為特定目的事業用地 | 長照、宗教、旅宿、觀光遊憩、太陽光電等事業用途，未達第 11 條分區變更規模者 | 先取得目的事業主管機關核准之興辦事業計畫（農地另徵得農業主管機關同意、繳回饋金），再向縣市政府申請變更編定 | 非都市土地使用管制規則第 28 條、第 30 條；農業發展條例第 10 條、第 12 條 |
| 變更為丁種建築用地（工業） | 毗連既有丁種建築用地擴展、丁種建築用地所包圍或夾雜之土地、包圍夾雜未達 2 公頃供低污染高附加價值事業，或經濟部公告特定地區個別變更 | 取得工業主管機關核定之工業用地證明書或審查認定；擴展案應規劃變更總面積 10% 為綠地並繳回饋金 | 非都市土地使用管制規則第 31 條至第 33 條；經濟部公告特定地區個別變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查作業要點 |
資料來源:非都市土地使用管制規則第 28 條、第 31 條至第 33 條、第 35 條、第 35 條之 1 law.moj.gov.tw www.chcg.gov.tw 與 www.chcg.gov.tw www.pthg.gov.tw
變更編定申請文件與免附情形
| 文件 | 說明 | 免附情形 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 非都市土地變更編定申請書（附表四） | 向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請並繳納規費 | 無 | 非都市土地使用管制規則第 28 條第 1 項第 1 款 |
| 興辦事業計畫核准文件 | 目的事業主管機關依第 30 條核准之文件；需分區變更者另附區域計畫擬定機關許可文件 | 第 35 條、第 35 條之 1 零星狹小土地；已附需地機關拆除通知書；鄉村區土地變更為乙種建築用地；變更為農牧、林業、國土保安或生態保護用地 | 同條第 1 項第 2 款、第 2 項、第 5 項 |
| 申請變更編定同意書 | 土地所有權人出具 | 申請人為土地所有權人者免附 | 同條第 1 項第 3 款、第 4 項 |
| 土地使用計畫配置圖及位置圖 | 表達變更後配置 | 與興辦事業計畫核准文件相同之免附情形 | 同條第 1 項第 4 款、第 2 項 |
| 附錄一之二查詢結果 | 興辦事業計畫提送前，就環境敏感地區等項目逐一向各主管機關查詢並附於計畫書 | 無（免附興辦事業計畫案件仍應就第一級環境敏感地區項目查詢，變更為農牧、林業等用地除外） | 非都市土地變更編定執行要點第 3 點 |
| 山坡地面積免受限制文件 | 山坡地範圍內興辦事業計畫面積未達 10 公頃者應檢附 | 非山坡地案件 | 同條第 5 項 |
資料來源:非都市土地使用管制規則第 28 條 law.moj.gov.tw 3 點 glrs.moi.gov.tw
變更編定的法定費用出處（不列金額）
| 費用 | 法源與說明 | 官方連結 |
|---|---|---|
| 變更編定規費 | 中央「非都市土地申請變更編定規費收費標準」已廢止，現由各直轄市、縣（市）訂定收費標準（例：臺中市、桃園市、臺南市、高雄市） | https://law.taichung.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL002510 |
| 農業主管機關審查費 | 農業用地變更使用同意審查，依農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準第 3 條、第 4 條 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020017 |
| 農業用地變更回饋金 | 農業發展條例第 12 條；農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法第 2 條、第 3 條，以變更面積乘獲准變更當期公告土地現值依法定比例計算 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020018 |
| 非都市土地開發影響費 | 僅適用經區域計畫擬定機關許可之開發案，於異動登記前繳交（徵收辦法第 3 條） | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070053 |
資料來源:全國法規資料庫「非都市土地申請變更編定規費收費標準」廢止法規頁 law.moj.gov.tw law.taichung.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
變更編定相關法定期限速查表
| 事項 | 法定規定 | 法源 |
|---|---|---|
| 國土功能分區圖公告 | 直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後 10 年內，依中央主管機關指定之日期一併公告；公告之日起區域計畫法停止適用 | 國土計畫法第 45 條 |
| 興辦事業計畫核准後免重複會審 | 目的事業主管機關已簽會同意並核准興辦事業計畫者，自核准之日起 6 個月內，相同項目於變更編定審查時免再重複會審 | 非都市土地變更編定執行要點第 3 點 |
| 事業計畫廢止或失效 | 尚未依核定計畫開始開發者，依編定前土地使用性質或原使用地類別辦理變更編定；已完成使用者維持類別 | 非都市土地使用管制規則第 37 條 |
| 開發影響費繳交 | 於使用分區變更或使用地變更編定異動登記前繳交 | 非都市土地開發影響費徵收辦法第 3 條 |
| 丁種建築用地違反使用 | 工業主管機關廢止事業計畫核定後，縣市政府函請登記機關恢復原編定 | 非都市土地使用管制規則第 33 條第 2 項 |
資料來源:國土計畫法第 45 條 law.moj.gov.tw glrs.moi.gov.tw 33 條、第 37 條 law.moj.gov.tw 3 條 law.moj.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 申請書表:非都市土地使用管制規則（第 28 條附表四 變更編定申請書可下載）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:內政部 非都市土地變更編定執行要點（含附錄一之二 興辦事業計畫應查詢項目）(內政部)
- 官方說明:桃園市政府地政局 非都市土地變更編定標準作業流程（流程圖與申請書表）(桃園市政府地政局)
- 官方說明:新北市政府地政局 非都市土地辦理變更編定流程及應注意事項說明（PDF）(新北市政府地政局)
- 申辦入口:新北市政府 非都市土地變更編定 線上申辦（e 化服務）(新北市政府地政局)
- 申請書表:雲林縣政府地政處 非都市土地變更編定（含申請書、範例、作業流程）(雲林縣政府地政處)
- 申辦入口:臺中市政府服務 e 櫃檯 非都市土地變更編定申辦(臺中市政府地政局)
- 申辦入口:屏東縣便民服務整合申辦平台 非都市土地變更編定申請(屏東縣政府地政處)
- 官方說明:屏東縣政府地政處 非都市土地更正編定（申請說明與書表）(屏東縣政府地政處)
- 官方說明:臺南市政府佳里地政事務所 非都市土地變更編定案件作業規定及申請審查作業流程(臺南市政府地政局佳里地政事務所)
- 官方說明:苗栗縣政府地政處 非都市土地變更編定應備文件(苗栗縣政府地政處)
- 官方說明:彰化縣政府地政處 農牧用地上有舊有房屋可否辦理更正編定為建築用地（官方問答）(彰化縣政府地政處)
- 官方說明:彰化縣政府地政處 私有農牧用地可否變更為建築用地（官方問答）(彰化縣政府地政處)
- 收費標準:臺中市非都市土地申請變更編定收費標準(臺中市政府地政局)
- 收費標準:桃園市非都市土地變更編定規費收費標準(桃園市政府地政局)
- 收費標準:臺南市非都市土地申請變更編定規費收費標準(臺南市政府)
- 收費標準:高雄市非都市土地變更編定規費收費標準（楠梓地政事務所）(高雄市政府地政局楠梓地政事務所)
- 法規條文:農業部 農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點（含審查表）(農業部)
- 收費標準:農業部 農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法(農業部)
- 收費標準:非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:經濟部 經濟部公告特定地區個別變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查作業要點(經濟部)
- 申辦入口:內政部 宗教業務申辦：非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫(內政部)
費用怎麼組成
費用分三塊：法定費用含各直轄市、縣（市）變更編定規費收費標準、農業主管機關審查費（收費標準第 4 條）、農業用地變更回饋金（回饋金辦法第 3 條），開發許可案另有開發影響費（徵收辦法第 3 條），皆繳給主管機關；技師簽證、水保計畫等第三方費用依實際項目計價；本所服務費於免費書面初判後依路徑與面積報價。
審查端觀點
- 本所辦理用地變更嚴格依據《非都市土地使用管制規則》第 28 條至第 30 條、《區域計畫法》、《國土計畫法》及各目的事業相關規定。
- 若基地條件不適合變更,本所將於可行性評估階段即誠實告知,並建議:替代基地、改變使用方向、或先進行其他配套程序——絕不勉強硬塞。
常見錯誤與退件原因
- 以為現況怎麼用就能變成什麼——變更審的是區位與上位計畫，不符管制直接駁回
- 有開發目的卻單獨送變更——少了興辦事業計畫整合，兩段審查互等，時程翻倍
- 只看現行區域計畫、不查國土功能分區歸屬——現在過關的編定，體系交替後可能被重新檢視
- 繼承與共有問題沒處理就送件——缺全體共有人同意，案件連受理門檻都過不了
- 先簽約買地、後查變更可行性——買到落在環境敏感區的基地，變更空間直接歸零
常見痛點
- 土地明明在路邊平地，編定卻是農牧用地，想蓋間店面連申請資格都沒有。
- 繼承來的地查了謄本才發現，編定跟上一代的實際使用完全對不上。
- 開發計畫都談好了，卡在用地變更不知要排多久，投資方一直追進度。
- 問了好幾家代辦，每家講的路徑都不一樣，沒人敢先告訴我可不可行。
交付項目
- 書面可行性評估與路徑建議
- 用地變更編定核准函
- 新編定登記謄本
建議準備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)、第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
細項業務全覽
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 都市計畫變更陳情
- 地目變更諮詢
- 變更編定完成登記
- 禁限建解除查詢
- 特目用地判讀考古
- 特目開發義務體檢
- 丁種建築用地盡調
- 農政同意論述攻防
- 回饋金與影響費試算
- 臨界規模範圍策略
- 縣市變更編定在地申辦
- 農業主管機關同意論述整備
官方參考資料
全台在地辦理
- 台北變更編定代辦
- 新北變更編定代辦
- 桃園變更編定代辦
- 新竹變更編定代辦
- 苗栗變更編定代辦
- 台中變更編定代辦
- 彰化變更編定代辦
- 南投變更編定代辦
- 雲林變更編定代辦
- 嘉義變更編定代辦
- 台南變更編定代辦
- 高雄變更編定代辦
- 屏東變更編定代辦
- 宜蘭變更編定代辦
- 基隆變更編定代辦
- 花蓮變更編定代辦
- 台東變更編定代辦
- 澎湖金馬變更編定代辦
常見問題
我的農牧用地旁邊都是住家，這樣可以申請變更為建地嗎？
周邊現況是有利條件，但不是判準。審查看的是基地有無落入環境敏感區、是否符合上位計畫與《非都市土地使用管制規則》的變更要件，還要預判國土功能分區歸屬。本所先做書面可行性評估，把可行、不可行或需配套的結論連同依據一次給您，再決定要不要投入。
聽說國土計畫上路後就不能變更了，是真的嗎？
不是不能變，是規則換軌。國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存：現行案件仍依《區域計畫法》體系審理，但基地未來的國土功能分區歸屬會影響變更成果的穩定性。本所送件前先比對兩套管制，確保變更結果經得起體系交替。
整個變更流程大概要走多久？
取決於路徑：編定錯誤訂正最短，縣府個案核可次之，須上區域計畫或國土計畫層級檢討的分區變更最長，搭配興辦事業計畫則再加上目的事業審查。本所在可行性評估階段就依您的路徑給出分階段時程表，並標出最容易延宕的審查關卡。
代辦費和回饋金大概要準備多少？
費用在了解案情後個別說明，不公開於網站——變更路徑、基地條件與是否整合興辦事業計畫，工作量差距太大，公告均一價對您反而不公平。法定的回饋金與規費依公告計算，可行性評估時本所會把應繳項目一併列出，讓您看清全貌再決策。
共有人有十幾個，其中兩個聯絡不上，還能辦嗎？
變更編定申請須全體共有人同意，缺一份同意書就進不了程序。實務解法是先處理權屬：辦妥繼承登記、以共有物分割把您的持分獨立成單獨所有，再啟動變更。本所提供繼承、分割與變更的整合服務，順序排對才不會空轉。
之前自己送過一次被退件，還有機會翻案嗎？
退件不等於不可行，多數退件卡在路徑錯誤或文件缺口，而不是基地本身不行。本所先調閱您的退件理由與原始編定資料，判讀是補正就能過、需換路徑重送，還是區位確實無解。若屬編定錯誤，另可循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》處理，不必走完整變更程序。
有興辦事業計畫書就可以變更編定嗎？
可以，而且是開發案的首選路徑。
為興辦特定事業而變更編定者，可把興辦事業計畫與變更編定以一份計畫書整合提送，同時取得目的事業核准與變更核可，免去兩段審查互等；目的事業主管機關的同意是整案樞紐，農地案還要先過農政端的同意關卡。
但計畫書本身不是通行證，基地仍須通過《非都市土地使用管制規則》第28條至第30條的變更要件與環境敏感區檢核。本所先做區位總檢核與書面可行性評估，再決定整合提送或單獨辦理。
用地變更代辦費用依什麼計算，包含哪些項目？
費用分三塊，網站不列金額。
第一塊是代辦服務費，依變更路徑（編定錯誤訂正、縣府個案核可或分區變更）、是否整合興辦事業計畫、是否涉山坡地須附水土保持計畫，以及地籍套繪圖與會勘輪數而不同；第二塊是法定回饋金與開發影響費，依公告計算；第三塊是登記與謄本規費。
後兩塊由申請人自付。做法是先書面初判路徑，再出具列明各項目的書面報價，您看清全貌再決定是否委任變更編定。
變更編定是什麼，和容許使用有什麼不同？
變更編定是改變非都市土地的法定身分：每筆土地都有使用分區與使用地類別，把使用地類別從農牧用地改為丙種建築用地這類調整，就是變更編定，依《非都市土地使用管制規則》第28條至第30條由縣府個案核可；使用分區變更則須進入區域計畫或國土計畫層級檢討。
容許使用是在原編定允許的項目內使用，不改身分、程序較輕；只有實際需求超出原編定允許範圍，才需要變更編定。兩者常被混用，本所第一步就是判定您的案子該走容許使用還是變更編定。
2026年農地變建地的規則會有什麼變更？
重點不在單一年份的新規，而在體系交替。
國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存：農地變建地在現行制度是農牧用地變更編定為丙種建築用地，仍依《區域計畫法》體系送縣府個案核可，但基地未來的國土功能分區歸屬會決定變更成果的穩定性，現在過關、未來被重新檢視的案件等於白做。
2026年送件的案子，兩套標準都要對過。本所送件前先到內政部國土管理署的國土功能分區查詢比對歸屬，再出具書面可行性評估。
土地變更編定的流程是什麼，要送到哪裡？
分五步。
第一步可行性評估：核對地籍、原始編定、實際使用、周邊管制與國土功能分區歸屬，出具書面可行性報告與路徑建議；第二步提送策略：依自用、開發或出售目的，決定是否搭配興辦事業計畫整合提送；第三步撰擬文件：變更編定申請書、興辦事業計畫（若整合）、水土保持計畫（若涉山坡地）、地籍套繪圖；第四步送縣政府個案核可，分區變更則送區域計畫委員會審議；第五步核准後辦用地變更登記，取得新謄本，即可依新類別申請建築執照、買賣或抵押貸款。
本所全程統籌。
申請變更編定要準備哪些文件與圖說？
初判階段先傳四樣：三個月內的土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、現況照片，以及一句話說明預計使用目的，本所據此判讀路徑與可行性。
進入正式申請後，依路徑補齊變更編定申請書、興辦事業計畫（若整合提送）、水土保持計畫（若涉山坡地）與地籍套繪圖；申請須附全體共有人同意文件，繼承未辦或共有人失聯要先處理權屬，否則進不了收件程序。
申請書、計畫書與套繪圖由本所撰擬製作，您只需提供謄本與使用構想。
請問更正編定和變更編定有什麼區別?
更正編定是把當年編定錯誤的結果改回來：例如使用編定公告前土地已是「建」地目或已有合法房屋，卻被編為農牧用地，可檢附編定公告前的合法房屋證明（水電、稅籍、設籍、房屋謄本、建物執照等）向地政事務所送件初審、轉縣市政府核准，改編為甲種或丙種建築用地（彰化縣政府地政處官方問答）。
變更編定則是依新的用途重新編定，原則要先有目的事業主管機關核准的興辦事業計畫（非都市土地使用管制規則第 28 條、第 30 條），農地還要徵得農業主管機關同意並繳回饋金，程序、要件與費用都不同。
如何申請更正編定?
更正編定處理的是編定公告時的錯誤，不是用途變更。
依彰化縣政府地政處說明，使用編定公告前屬「建」地目的土地得申請更正編定為甲種或丙種建築用地；屬「田」地目者依等則分別檢附民國 62 年 12 月 24 日、64 年 12 月 31 日前的合法房屋證明，其餘土地檢附 69 年 6 月 1 日前的合法房屋證明，證明文件包含水電證明、稅籍證明、設籍或房屋謄本、建物執照、建物登記證明等。
程序是先向轄區地政事務所送件初審，再由地政事務所轉送縣市政府核准；屏東縣政府地政處另有更正編定專頁與書表。各縣市認定基準以當地地政機關公告為準。
農牧用地可變更為建地嗎？
有條件可以，共四種路徑（彰化縣政府地政處官方問答與非都市土地使用管制規則）：一、符合第 35 條的零星狹小土地，或第 35 條之 1 鄉村區邊緣土地，得申請變更為甲種、丙種建築用地，面積門檻多為 0.12 公頃以下；二、鄉村區內農牧用地得申請變更為乙種建築用地，且免附興辦事業計畫（第 28 條第 2 項第 3 款）；三、依第 31 條至第 33 條變更為丁種建築用地，須取得工業主管機關核定或審查認定；四、以興辦事業計畫變更為特定目的事業用地（第 30 條）。
農地變更均須農業主管機關同意並依農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法繳回饋金。
丁種建築用地可以變更嗎？
要分「變成丁種」和「丁種變別的」。
變成丁種建築用地有三條法定路徑：工業區以外既有丁種建築用地確已不敷使用，取得工業主管機關工業用地證明書後以毗連土地擴展（非都市土地使用管制規則第 31 條，低污染事業擴展須規劃變更總面積 10% 為綠地並繳回饋金）；為丁種建築用地所包圍或夾雜之土地經工業主管機關認定得合併供工業使用（第 32 條）；被原編定丁種建築用地包圍夾雜、面積未達 2 公頃且適宜低污染高附加價值事業（第 33 條）。
丁種建築用地若未依核定計畫使用，經廢止事業計畫核定後會被恢復原編定（第 33 條第 2 項）。
土地使用變更回饋金如何計算?
農業用地變更為非農業使用要依農業發展條例第 12 條繳回饋金，撥交農業發展基金。
計算依農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法第 3 條：以變更使用面積乘以獲准變更當期公告土地現值，再按辦法規定的比例計算，比例依變更用途類別而異（開發遊憩區、住宅社區、工業區、丁種建築用地、礦業用地及其他使用各有規定，交通用地等另訂）。
適用範圍見第 2 條：農牧、林業、養殖、水利、生態保護、國土保安用地變更編定為其他使用地，以及農業用地作非農業性質的容許使用或臨時使用等。本頁不列比例與金額，偉騰書面初判時會依用途類別與公告現值試算。
土地回饋金是什麼？
回饋金是農業用地變更為非農業使用時，依農業發展條例第 12 條「視其事業性質」繳交、撥入農業發展基金專供農業發展及農民福利之用的法定費用；目的事業法令另有捐贈或回饋規定者依其規定，但屬農業用地時其收繳金額的一部分仍應撥交。
依農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法第 2 條，農牧、林業、養殖、水利、生態保護、國土保安用地變更編定為其他使用地類別、都市計畫農業區保護區農地變更、農地作非農業性質容許或臨時使用等都要繳；第 3 條規定以變更面積乘當期公告現值按法定比例計算。
它與縣市變更編定規費、開發影響費是三筆不同的錢。
非都市土地變更編定申請書要如何填寫?
申請書就是非都市土地使用管制規則第 28 條的附表四，全國法規資料庫該規則頁面可下載 PDF，內容包含申請人、土地標示（鄉鎮市區、段、地號、面積）、原使用分區與使用地類別、擬變更的使用地類別、變更用途與核准依據等欄位。
填寫重點是「擬變更類別」要與興辦事業計畫核准文件一致，並依第 28 條檢附核准文件、申請變更編定同意書（自有土地免附）、土地使用計畫配置圖及位置圖；屬第 35 條零星土地或鄉村區變更為乙種建築用地者免附計畫與配置圖。
桃園、雲林、苗栗地政機關頁面有填寫範例與應備文件清單。