危老重建與都市更新整合費用對照：危老與都更兩條路各由誰收費、依什麼基準，台北危老重建顧問怎麼看

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-10-27・更新 2026-10-27（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

老屋重建走危老或走都更，費用項目大同小異，付錢的人與付錢的時點卻完全不同。本文把危老重建與都市更新整合的費用拆成五類，逐類對照兩條路各由誰收、依什麼基準、誰先墊，再回答台北危老重建顧問費用怎麼看、危老容積獎勵怎麼算進費用、危老重建流程上費用何時出現三個問題，全文不寫任何金額。

危老重建與都市更新整合的費用問題，答案不是一個數字，是一張「誰收、依什麼基準、誰先墊」的對照表。結論先講：危老路徑的費用由全體所有權人直接承擔或由合建建商先墊再從分回扣，都市更新路徑的費用多由實施者先墊、列入共同負擔後由更新後的權利價值分攤。兩條路的項目相近，現金流的方向相反。

最貴的直覺錯誤是「危老比都更便宜」。危老程序較短、審查輪次較少，省的是時間與行政成本，不是評估、設計與工程費；而都更的共同負擔雖然看起來把費用攤進去了，實際上是用所有權人分回的權利價值在付。另一個錯誤是把容積獎勵當成收入：獎勵是蓋得更多的權利，要先付保證金與設計成本才換得到。

本文依五類費用逐節對照，再用三節回答搜尋者最常問的問題：危老重建流程上費用在哪些時點出現、危老容積獎勵怎麼算進費用、台北危老重建顧問的費用怎麼看。文中數字與機關名稱只引用已查核資料，各縣市的補助與規費以主管機關現行公告為準。

危老重建與都市更新整合費用總表：五類費用、兩條路徑、三個問題

五類費用分別是：結構安全性能評估與技師簽證、建築規劃設計與圖說、審查規費與容積獎勵保證金、產權整合與顧問統籌、工程與安置融資。每一類都要問三個問題：由誰收、依什麼基準計、由誰先墊。危老路徑依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》走重建計畫核准，所有權人是申請人，五類費用原則上由所有權人直接承擔，合建時由建商先墊再從分回扣除。

都市更新路徑依《都市更新條例》走事業計畫與權利變換，實施者先墊各項費用，核定後列為共同負擔，由所有權人以更新後的權利價值分攤。對照的重點不是哪條路便宜，而是哪條路的現金流所有權人撐得住。

危老重建流程上的費用時點：評估、送件、核准、建照、使照五段各付什麼

危老重建流程可以切成五段，每段對應一類費用先出現。

1. 第一段評估：結構技師辦理結構安全性能評估，費用由評估機構收，依建物規模與評估深度計；
2. 第二段送件：建築師出重建計畫書圖，費用由建築師事務所收，依設計範圍計，同時產生地政事務所的謄本與測量規費；
3. 第三段核准：縣市主管機關審查重建計畫，審查規費依各縣市規費收費標準，申請容積獎勵的項目要備妥證明文件；
4. 第四段建照：拆除執照與建造執照的審查規費、技師簽證費依建築法相關規定與各縣市標準；
5. 第五段使照：領使照前繳納部分容積獎勵項目的保證金，取得標章後退還。

把五段的費用排成一張表，所有權人才看得到哪一段需要現金、哪一段可以用合建或融資處理。

都市更新路徑的費用結構：實施者先墊、共同負擔分攤、權利變換結算

都市更新路徑的費用邏輯與危老不同，核心是實施者與共同負擔。

實施者可能是建商、更新會或公辦都更的主辦單位，由它先墊評估、規劃設計、審查、整合與工程費用；事業計畫與權利變換計畫核定後，這些費用依規定列為共同負擔，從更新後的總權利價值中扣除，剩餘部分依更新前的權利價值比例分配給所有權人。

所有權人表面上不先付錢，實際上是用分回的面積在付。因此都更案的費用審查重點是共同負擔的項目與數額是否合理，權利變換計畫公開展覽與審議階段都能提出意見。費用結構的差異也解釋了整合難度的差異：危老須全體同意，所以費用由全體分擔；都更達法定比例即可推動，所以費用由實施者先扛。

結構安全性能評估與技師簽證：誰收、依什麼基準、哪些縣市有補助

結構安全性能評估依《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》由評估機構辦理，費用由評估機構收，依建物樓層、面積與評估階段計，初步評估與詳細評估的工作量差距大。內政部公布結構安全性能評估的共同供應契約機構名單，各縣市也公告評定機構名單，所有權人從名單中選擇。

補助方面，新北市的耐震能力初步評估補助與合法房屋認定歸工務局使用管理科，另訂有新北市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法；臺北市由臺北市建築管理工程處受理結構安全性能評估補助。

補助是費用的減項，不是免費，申請時點、資格與補助上限依各縣市當年度公告，重建計畫送件前要先確認補助申請是否要在評估前提出。

危老容積獎勵怎麼算進費用：獎勵項目、保證金與分回比例的三角關係

危老容積獎勵依《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》逐項認列，每一項有要件與證明文件，有些項目在領使照前要繳保證金，取得對應標章或證明後退還，臺北市另訂有容積獎勵保證金退還作業程序。

獎勵算進費用的方式有三層。

1. 第一層是取得成本：耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙等項目要在設計階段投入，費用由建築師與各項標章的評定機構收。
2. 第二層是保證金：領使照前繳、取得標章後退，期間的資金壓力要算進現金流。
3. 第三層是分回：合建案的分回比例以獎勵後的總容積為基礎，獎勵項目能否落袋，直接決定所有權人換回多少面積。

所以獎勵不是收入，是「先付設計費與保證金，換取更多可分配容積」的投資，試算時三層都要列。

台北危老重建顧問費用怎麼看：推動師、建管處窗口與顧問統籌的分工

台北危老重建顧問的費用要先分清三種角色。

1. 第一種是臺北市的危老重建推動師，由臺北市政府都市發展局主管、臺北市建築管理工程處執行培訓，推動師提供法令解說、整合意願、輔導耐震評估與提具重建計畫的協助，不向所有權人收費。
2. 第二種是機關窗口，臺北市危老重建業務由臺北市建築管理工程處執行，受理結構安全性能評估補助、重建計畫審查與稅捐減免，收的是法定規費。
3. 第三種是顧問統籌，整合結構技師、建築師與地政作業，費用依基地規模、產權複雜度與委辦範圍計，本所於了解案情後個別說明。

判斷顧問費用是否合理的方法，是看報價有沒有把前兩種免費或法定的資源列出來，而不是把推動師能做的事也算進顧問費。

審查規費與保證金：各縣市規費標準、謄本測量規費與不寫金額的理由

這一類費用全部由政府機關收，依據是各縣市的規費收費標準與相關法規，項目有四個：重建計畫審查規費、建造執照與拆除執照審查規費、地政事務所的謄本與測量規費、容積獎勵保證金。本文不寫任何金額，理由是規費依各縣市標準與當年度公告調整，單一數字對讀者沒有參考價值，反而容易誤導。

所有權人該做的是在送件前向受理機關索取規費明細表，把每一項規費對到流程的時點；保證金的部分要特別確認繳納時點、退還條件與退還程序，臺北市的退還作業程序就是一例。合建案要在契約裡寫明規費與保證金由誰繳、退還後歸誰，這一點常被遺漏，使照領到後才發現保證金退到建商帳上。

產權整合成本：謄本、繼承、共有與同意書作業各由誰出

產權整合是危老重建與都市更新整合裡最難估算的費用，因為它取決於產權有多亂。項目包括：全部土地與建物的登記謄本、所有權人結構盤點、繼承未辦的補辦登記、共有持分的協調、同意書的取得與公證、租約與占用的處理。

危老須全體所有權人同意，任何一戶的產權問題都是整案的問題，費用由全體分擔或由合建建商先墊；都更達法定比例即可推動，但未同意者的權利仍要在權利變換裡處理，整合成本由實施者先墊並列入共同負擔。

整合費用的基準是人數與瑕疵數，不是面積：十戶產權清楚的案子比三戶但有繼承未辦與共有爭議的案子便宜。本所做法是先用謄本盤出所有權人結構與瑕疵清單，再估整合工作量。

合建與自建的費用歸屬：誰先墊、怎麼扣、融資與利息補貼的角色

工程與安置是五類費用裡金額最大的一類，歸屬依合建或自建而定。合建案由建商先墊設計、審查、整合與工程費用，所有權人以土地持分換取分回面積，費用在分回比例裡扣除；所有權人要審的是分回比例的計算基礎、獎勵的歸屬與工程期間的安置條件。

自建案由所有權人自行出資，常以重建融資支應，各縣市有危老重建住宅貸款利息補貼，臺北市由都市發展局公告，新北市的信用貸款保證與危老住宅貸款利息補貼歸財政局財稅管理科，利息補貼是費用的減項，申請資格與期間依各縣市公告。

兩種模式的共同問題是工程期間的搬遷與安置費用，合建契約要寫明由誰負擔，自建案要列入融資額度，沒先規劃的案子常在開工後周轉吃緊。

審查端視角：費用對不上要件的三種退件，重送成本才是最貴的費用

審查端核的不是費用，是文件鏈：資格文件、結構安全評估、同意書與容積獎勵要件之間要能對應。費用與要件對不上有三種常見退件。

1. 第一種是獎勵項目有投入沒證明：設計費付了，但標章或評定文件沒在送件時附上，獎勵項目不予認列。
2. 第二種是評估報告與重建計畫的建物範圍不一致：評估費付了，報告卻涵蓋不到計畫範圍，要補做。
3. 第三種是同意書的所有權人名單與謄本不符：整合費付了，但繼承未辦或持分變動沒更新，同意比例重算。

每一種退件都意味著重送，重送的成本是時間與重複支付的簽證、謄本與規費，往往超過原本省下的顧問費。送件前把文件鏈逐項對過一遍，是費用控管裡最便宜的一步。

對所有權人的意義：先做費用對照表，再決定走危老還是都更

費用對照表的價值在於讓所有權人用現金流而不是用口號選路徑。

現在能做的三件事：

1. 第一，調齊全部土地與建物謄本，盤出所有權人人數與產權瑕疵，這決定整合成本的量級；
2. 第二，向所在縣市確認結構安全性能評估補助與利息補貼的申請時點與資格，補助要在對的時點申請才拿得到；
3. 第三，把五類費用依危老與都更兩條路各畫一張「誰收、依什麼基準、誰先墊」的表，再看自家撐得住哪一種現金流。

什麼時候該找顧問：所有權人超過一定人數且有繼承或共有問題、建商已提出合建條件要判斷分回是否合理、或者兩條路的費用與時程比較不出結論，這三種情況下第三方的書面判讀能把決策基礎攤開。

自我檢查清單

• 五類費用已依危老與都更兩條路各列出由誰收、依什麼基準、誰先墊
• 結構安全性能評估機構已從內政部或縣市公告名單中選定，補助申請時點已確認
• 容積獎勵的每一項目已對應取得成本、保證金與證明文件
• 各項審查規費已向受理機關索取明細並對到流程時點
• 全部土地與建物謄本已調齊，所有權人結構與產權瑕疵清單已完成
• 合建契約已寫明規費、保證金、安置費用的負擔方與退還歸屬
• 自建案的融資額度已含工程期間的搬遷與安置，利息補貼資格已查
• 送件前已逐項核對資格文件、評估報告、同意書與獎勵要件的對應

常見錯誤

• 把危老程序短誤認為費用低，評估、設計與工程費一項都沒省
• 把容積獎勵當收入，沒算設計投入與保證金的資金壓力
• 顧問報價把推動師免費提供的法令解說與整合協助也算進去
• 補助在評估完成後才申請，錯過規定的申請時點
• 合建契約沒寫保證金退還歸屬，使照領到後退到建商帳上
• 產權瑕疵沒先盤點，整合費用估算與實際差距數倍

官方參考資料

• 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》全文（危老重建申請人、全體同意與容積獎勵的法源）
• 《都市更新條例》全文（實施者、共同負擔與權利變換的法源）
• 臺北市建築管理工程處危老重建專區（結構安全性能評估補助、容積獎勵保證金退還作業程序）
• 新北市都市更新處危老重建頁（重建計畫受理、補助公告與評估機構名單）
• 新北市政府工務局耐震評估及弱層補強頁（評估費用補助辦法與補助公告）

常見問題

危老重建和都市更新，哪一條路的費用比較低？

項目相近，差在誰先墊與怎麼付。危老由所有權人直接承擔或合建建商先墊再從分回扣，省的是程序時間與行政成本；都更由實施者先墊、列入共同負擔後用分回的權利價值付。要比的是現金流撐不撐得住，不是總額，產權越亂整合成本越高，兩條路都一樣。

危老容積獎勵怎麼算，獎勵拿到是不是就等於多賺？

獎勵依《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》逐項認列，每一項要先投入設計與評定費用，部分項目領使照前要繳保證金，取得標章後退還。獎勵換來的是更多可分配容積，合建案反映在分回比例，自建案反映在可售或可用面積，是先付成本換權利，不是直接的收入。

台北危老重建顧問的費用，和推動師免費諮詢差在哪？

臺北市的危老重建推動師由機關培訓，提供法令解說、整合意願與耐震評估輔導，不收費；顧問統籌做的是整合結構技師、建築師與地政作業，把文件鏈在送件前核對完，費用依基地規模與產權複雜度計。合理的顧問報價會先列出推動師與機關窗口能免費處理的部分，再說明統籌的範圍。

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