桃園非都市土地開發許可審議地圖：達規模開發案怎麼過關
桃園非都市土地的住宅社區、遊憩、學校、殯葬或其他達規模開發案，走開發許可而非變更編定：地政局單一窗口收件，30 公頃以下由專責審議小組審議核定，30 公頃以上陳報內政部。本文攤開審議動線、委員視角、影響費數值與補正期限。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的非都市土地開發許可與分區變更審議統包，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 非都市土地開發許可與分區變更審議統包:
- 規模門檻判定
- 第一階段諮詢
- 開發計畫書圖
- 環境敏感地區自審
- 區委會審議答詢
- 二階段申請規劃
- 協議書簽訂與公證
- 開發影響費試算
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 桃園市、新北市、新竹縣市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）、非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫）、桃園市政府地政局 開發許可作業程序
- 法規依據
- 《區域計畫法》（分區變更兩條途徑、得許可開發五項條件、開發影響費與公共設施用地移轉、六十日與九十日審議期限、審查費）
- 《非都市土地使用管制規則》（分區變更規模門檻、開發許可四步程序、一階段或二階段申請、變更開發計畫層級、許可後一年與十年期限）
- 《非都市土地開發審議作業規範》（區域計畫委員會審議基準，總編四十七點與十四個專編、開發計畫書圖格式）
- 《非都市土地開發影響費徵收辦法》（徵收時點、必要與彈性項目、可建築土地抵充、分期繳交與銀行保證）
- 《非都市土地開發許可審查收費標準》（開發許可審議審查費與變更開發計畫按次繳費）
- 應備文件
- 土地登記謄本與地籍圖
- 目的事業主管機關核准或同意文件
- 土地及建築物權利證明文件
- 公用事業主管機構同意文件
- 既有測量
- 地質與環境調查資料
- 常見退件與誤判
- 把達 2 公頃的案子拆成兩個未達規模的興辦事業計畫分別送件;先送開發計畫書圖，打算等審議中再補目的事業主管機關的興辦事業計畫核准;基地含第一級環境敏感地區仍整塊送件
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
桃園的大案審議有一條分水嶺：面積或戶數達到《非都市土地使用管制規則》第11條的規模，案子就從變更編定轉進開發許可，審查基準換成《非都市土地開發審議作業規範》，審議者換成專責審議小組或區域計畫委員會。
先確認自己在分水嶺哪一側，再排書圖與時程。
不少人把開發許可想成「比較大張的變更編定」，第一輪就被退回。
開發許可同時處理使用分區變更與使用地變更編定兩層異動，前提是目的事業主管機關已核准興辦事業計畫，收尾是繳清開發影響費後才辦異動登記；變更開發計畫衍生的影響費逾期未繳，該處分自始不生效力。
下文依審議順序排七站：規模分流、審議動線、委員視角、環評水保並聯、開發影響費、在地事實、窗口與補正期限。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉主管機關在審查桌另一側怎麼看件，知道審議意見多半落在哪幾頁書圖，本文就以那個視角替桃園申請人先走一遍。
規模分流：哪些桃園案子要走開發許可，而不是變更編定
先拿《非都市土地使用管制規則》第11條對表：開發社區計畫達 50 戶或土地面積 1 公頃以上，應變更為鄉村區；遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、高爾夫球場 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃以上，以及前述以外任何開發達 2 公頃以上，應變更為特定專用區。
達表即應依《區域計畫法》第15條之1辦理使用分區變更；未達表者留在原分區辦使用地變更編定，兩層不能互換。
三個常見誤判：
- 填海造地不受規模限制，一律走分區變更；
- 毗鄰基地分拆送件，經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積要累計；
- 其他法令另有最小開發規模者仍須一併符合。
審議動線：從興辦事業計畫核准到異動登記，誰收件、誰核准、誰發照
動線分三條線。第一線是目的事業主管機關：依《非都市土地使用管制規則》第30條先取得興辦事業計畫核准或同意，這是地政局實質收件的前提。
第二線是地政與區域計畫主管機關：
- 依《非都市土地開發審議作業規範》附件二格式備妥申請書與開發計畫書圖，送桃園市政府地政局地用科；
- 地政局擔任開發許可審議窗口並銜接後續變更編定，市府稱為單一窗口機制。
30 公頃以下由市府受託審查的專責審議小組審議核定，30 公頃以上由地政局初審後陳報內政部。許可後先繳清開發影響費等法定負擔，市府才函請登記機關辦理分區與用地一併異動登記。
第三線是建築主管機關：異動登記完成後才進入建造執照。三線有先後也有會辦，不能想成可以同時開跑。
委員視角：《區域計畫法》第15條之2 的五款條件，落在書圖哪幾頁
審查骨架是《區域計畫法》第15條之2 的五款條件：國土利用適當合理、不違反土地利用或環境保護計畫、環保與災害防止妥適規劃、與水源、交通、排水、電力、電信及垃圾處理等公共設施能配合、取得基地內土地及建築物權利證明文件；五款全部符合才「得」許可，仍是裁量。
作業規範把五款翻成可查核的問題：
- 總編第三點要申請人說明為何無法在都市計畫地區內開發，並調查全市同性質開發案的分布與閒置情形；
- 總編第九點排除附表二之一所列第一級環境敏感地區，夾雜零星地依第九點之一不得超過基地開發面積的百分之十或 2 公頃；
- 第二級敏感地區依第九點之四提出防範補救措施。
委員翻書圖時，先找這幾頁有沒有寫、寫得能不能核對。
環評與水保並聯：三套書圖同時走，一套卡住全案停
《非都市土地開發審議作業規範》總編第六點把開發計畫書圖、水土保持規劃書與環評書圖並列，三套要同步推進而不是接力。
環評端拿《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》逐條比對，該標準按開發行為類型分條，並以區位加面積雙軌認定，山坡地、水庫集水區、自來水水質水量保護區等敏感區位門檻另計，工廠條文的數字不能套到社區或遊憩案；標準最近修正日期是民國 115 年 2 月 5 日，送件前要核對現行版本。
水保端依《水土保持法》，山坡地範圍依《山坡地保育利用條例》公告認定，水土保持規劃書的整地、排水與滯洪設計必須與開發計畫一致。委員最常抓的破綻，是三本書裡的開發面積、新增人口與汙水量各有一個版本。
開發影響費：桃園公告數值怎麼套進附表二，何時繳、可否分期
開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條，在許可後、辦理異動登記前繳交。附表一按開發型態列項目：住宅使用的必要項目是聯外道路與學校，彈性項目是地區公園與消防；其他使用必要項目聯外道路、彈性項目停車場。
公式中由縣市決定的參數，桃園在民國 112 年 3 月 25 日公告：新建道路單位建設成本每平方公尺 4,500 元，公園單位建設成本含特色遊具每平方公尺 8,000 元，消防車輛裝備費住宅每戶 4,700 元，單位車位成本每車格 52,000 元，單位土地成本取公告現值加四成與估價師查估市價較高者。
同辦法第6條允許現金分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並須附銀行保證。
在地事實對申請人的意義：30 公頃分線、產業園區指導原則與國土計畫時程
地政局地用科的職掌把桃園的大案分成兩軌：30 公頃以下非都市土地開發許可案由市府審議及核定，30 公頃以上初審後陳報內政部審議，規模決定案子在市府結案還是上到中央。
地政局另在民國 114 年 7 月 24 日公布「桃園市非都市土地產業園區開發指導原則」，要求基地至少 2 條聯絡道路、主要聯絡道路建議 12 公尺寬並退縮至法定 15 公尺、緩衝綠帶縮減後至少 3 公尺；它只適用產業園區，卻透露了審議小組對聯外交通、緩衝綠帶與生態補償的敏感度。
該原則載明國土功能分區圖公告後即停止適用，可見桃園現行仍以開發許可制運作，分區圖一公告就轉軌到《國土計畫法》使用許可，改由都市發展局國土計畫科主政。
在地窗口與申請動線：地政局地用科、補正期限與許可後的查核
窗口是桃園市政府地政局地用科，地址桃園市桃園區縣府路 1 號 3、4、5 樓，電話 03-3322101，作業細節以地政局「開發許可」作業程序頁公布的 30 公頃以上、以下兩套標準作業程序為準。
補正有期限：內政部民國 114 年 4 月 10 日令依《區域計畫法施行細則》第16條第2項分三類，書圖型式要件補正 1 個月、必要時再給 1 個月，專案小組審議後補資料 2 個月，決議修正書圖 1 個月，仍未補齊得再限 10 日，屆期即予駁回。
官方未公告處理天數，期程實際上等於補正輪數乘往返時間。市府聯合取締小組每半年開會一次，把「經開發許可」土地列為檢查對象，未依核准內容使用者依《區域計畫法》第21條裁處。
LINE 諮詢
把開發許可申請的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
自我檢查清單
- 已用《非都市土地使用管制規則》第11條逐款比對戶數與面積，並把毗鄰基地其他興辦事業計畫的面積一起累計
- 興辦事業計畫核准或同意文件已在手上，核准的使用項目與開發計畫書的土地使用配置一致
- 已依《非都市土地開發審議作業規範》總編第五點函請第一階段諮詢，確認基地未落入附表二之一的第一級環境敏感地區
- 開發計畫書已依總編第三點寫明無法在都市計畫地區開發的理由，並附全市同性質開發案的分布與閒置調查
- 開發計畫書、水土保持規劃書、環評書圖三份的開發面積、新增人口與汙水量已核對為同一版本
- 開發影響費已依桃園民國 112 年 3 月 25 日公告數值試算並載明於開發計畫書，分期繳交者已備妥銀行保證文件
- 已向農業局農地管理科確認農業用地變更同意與回饋金核算流程，並預留異動登記前的繳納時間
常見錯誤
- 把達 2 公頃的案子拆成兩個未達規模的興辦事業計畫分別送件——經目的事業主管機關審認屬同一計畫，即依《非都市土地使用管制規則》第11條累計面積，兩案一併退回重走分區變更
- 先送開發計畫書圖，打算等審議中再補目的事業主管機關的興辦事業計畫核准——地政局無法實質收件，型式要件查核就卡關，補正期限 1 個月屆期即遭駁回
- 基地含第一級環境敏感地區仍整塊送件——《非都市土地開發審議作業規範》總編第九點直接排除，夾雜地超過基地開發面積百分之十或 2 公頃也無法用第九點之一補救
- 環評與水保書圖等開發許可審查有進展再啟動——三套書圖無法同步定稿，委員要求數字一致時全部重算，時程大幅拉長
- 影響費拖到建造執照階段才想繳——依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條與《非都市土地使用管制規則》第26條，未繳清市府不會函請登記機關辦理異動登記，建照根本進不去
- 許可後擅自調整使用項目或配置——聯合取締小組每半年查核「經開發許可」土地是否依核准內容使用，違反者依《區域計畫法》第21條裁處
官方參考資料
常見問題
桃園 2 公頃 開發許可 要跑多久
官方沒有公告處理天數，地政局的開發許可頁與標準作業程序都未載明，所以期程由補正輪數決定。內政部民國 114 年 4 月 10 日令把補正分三類：型式要件 1 個月、專案小組審議後補資料 2 個月、決議修正書圖 1 個月，屆期不補即駁回。實務上把興辦事業計畫核准、第一階段諮詢與環評水保書圖在送件前備齊，是最有效的壓縮方法；30 公頃以上還要加上陳報內政部的往返。
桃園 殯葬設施 開發許可 要先開說明會嗎
要。
《非都市土地開發審議作業規範》總編第八點之一把殯葬設施等六類設施列為特別程序：分區變更申請同意階段就要檢討區位適宜性與鄰近負面影響的防治措施，市府應召開聽取陳情民眾或相關團體意見的會議，申請人把紀錄與回應意見一併檢附。
委員審查後認定無設置必要性或區位不適宜，得不予同意。門檻是其他殯葬設施 2 公頃、公墓 5 公頃以上，未達門檻的改走使用地變更編定。
開發許可 回饋金 開發影響費 桃園 都要繳嗎
兩筆制度不同、會並存。開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》只向經開發許可的案件徵收，桃園公告的道路、公園、車位單價套進附表二計算。
回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，開發遊憩設施區或住宅社區而變更農業用地者，以變更使用面積乘當期公告土地現值的百分之五十為計算基準。兩者依《非都市土地使用管制規則》第26條都要在異動登記前繳清。
先做開發許可初判
把地號、面積、戶數與興辦事業類型傳過來，我們先判斷案子落在《非都市土地使用管制規則》第11條哪一款、要不要走開發許可、環評與水保會不會並聯啟動。書面初判免費，加 LINE「偉騰開發」直接傳地籍圖與現況照片。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好