屏東縣危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

屏東縣的危老重建與都市更新由縣政府城鄉發展處都市計畫科受理，結構評估補助、建蔽率放寬與審議會設置各有縣訂法規。本文整理屏東的主管窗口、補助與獎勵作法、審議流程、建照拆照銜接與整合期卡點，幫屋主先把路徑算清楚。

在屏東，一棟三、四十年的老透天或舊公寓要不要重建，第一個問題往往不是錢，而是不知道該找誰、該走哪條路。危老重建與都市更新在屏東縣都歸縣政府城鄉發展處都市計畫科受理，但補助、獎勵與審議分別掛在不同科室與不同縣訂法規底下。

屏東縣訂有結構安全性能評估費用補助辦法與建蔽率放寬標準，也設了都市更新及爭議處理審議會、推動小組與聽證作業要點；城鄉發展處建築管理科自 115 年 5 月起改採分區承辦，建照與拆照的窗口跟著調整。

這些在地規則決定了屏東案子的節奏。

偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶領團隊，配合建築師與結構技師承辦南部老屋重建整合，熟悉屏東城鄉發展處各科的送件習慣。下文依屏東的窗口、補助、獎勵、審議、建照銜接與整合卡點逐段整理，讓屋主拿到的是可以照著走的路徑。

屏東縣危老與都更的主管窗口：城鄉發展處三科分工

屏東縣的危老重建申請、公辦都更與自主更新補助，統一由屏東縣政府城鄉發展處都市計畫科受理，辦公地點在屏東市自由路 527 號；同一科也承辦都市更新及爭議處理審議會、容積移轉許可與都市設計審議，所以獎勵與審議在屏東是同一個窗口串起來的。

耐震能力初步評估、弱層補強、海砂屋與災後建物緊急評估則歸公安使用科，是重建前「房子到底危不危險」的判定窗口。等到重建計畫核准、要申請建造執照與拆除執照時，再轉到建築管理科，該科自 115 年 5 月 7 日起依屏東市東、西、南、北四區加各鄉鎮分組承辦。屋主先認清這三個科的分界，送件才不會在自由路來回跑。

屏東的老屋案型與熱點：屏東市核心與潮州、東港、恆春

屏東縣有 33 個鄉鎮市，只有屏東市 1 市與潮州、東港、恆春 3 鎮，其餘 29 個鄉的老聚落未必落在都市計畫範圍內；都市危險及老舊建築物加速重建條例名稱裡的「都市」二字，就把非都市土地上的老農舍與街屋排除在外，這類屋主要走的是建築管理科的非都市建管路線。

屏東的危老與都更熱區是屏東市舊街廓與三個鎮的老市區：115 年老宅延壽計畫的巡迴說明會選在屏東市、萬丹、內埔、潮州、東港、恆春，反映縣府認定的老屋集中帶。

另一個屏東特有背景是屏東市正同時推動大武營、和生、礦協與糖業園區等公辦市地重劃區，新供給與舊市區重建互相牽動；春日、牡丹、獅子、瑪家、霧台、泰武、來義、三地門八個山地鄉的房屋，則多半先碰到水土保持而非危老問題。

結構安全性能評估費用補助與屏東加碼：先評估、再談重建

危老重建的入場券是結構安全性能評估報告，屏東縣為此訂了「屏東縣都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，並由城鄉發展處公安使用科在法令頁刊出 115 年度版本，代表補助是逐年編列、逐年開放的，屋主要盯當年度受理公告與名額，額度也以當年度公告為準。

耐震能力初步評估與弱層補強同樣掛在公安使用科，縣府 115 年另推「主動輔導建築物耐震能力初步評估及弱層補強計畫」，是屏東少見由公部門主動出面的評估管道，適合還沒決定拆或補強的老公寓先拿判定。

另一項屏東加碼是「屏東縣都市危險及老舊建築物加速重建建蔽率放寬標準」，重建後建蔽率可依縣訂標準放寬，對屏東市舊街廓常見的窄長街屋基地特別有感。

危老重建計畫核准與容積獎勵：屏東作業要點與時程獎勵

屏東縣受理危老重建計畫的程序依據是「屏東縣政府受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點」，由城鄉發展處都市計畫科收件、審查與核准；重建計畫要附評估報告、全體土地及合法建物所有權人同意文件與建築規劃圖說，缺一就會退補。

容積獎勵部分，屏東目前查無縣自訂的加碼要點，獎勵項目與上限以中央條例及其授權辦法為準，縣府的角色是逐項核認；其中時程獎勵是逐年遞減的設計，越晚核准拿到的越少，屏東屋主常因整合拖延而錯過較高的一級。

若基地容積仍不夠，可另循「屏東縣政府都市計畫容積移轉審查許可要點」與代金收支作業要點申請容積移轉；達到一定規模的案子還會進屏東縣都市設計審議委員會，圖說要先照都審習慣準備。

都市更新在屏東：審議會、聽證程序與自主更新輔導

走都市更新而非危老的屏東案子，審議核心是依「屏東縣政府都市更新及爭議處理審議會設置要點」組成的審議會，事業計畫、權利變換與所有權人分配爭議都在同一個會處理；審議前依「屏東縣政府辦理都市更新聽證程序作業要點」辦聽證，意見要在聽證與公開展覽期間提出。

屏東的都更法規近兩年才補齊：更新單元怎麼劃有「屏東縣都市更新單元劃定基準」，地主自行提議劃定更新地區有專屬實施辦法，事業計畫範圍內夾雜公有土地時另有一定規模與特殊原因的認定辦法，縣府另設都市更新推動小組協調跨處業務。

屏東查無縣級都更中心，自主更新補助與輔導團由城鄉發展處都市計畫科直接承辦並設「屏東自主更新專區」，小基地的屏東市老公寓多半從自主更新起步。

建照、拆照與施工管理的銜接：建築管理科分區承辦與線上申辦

危老重建計畫核准只是取得資格，接下來要在城鄉發展處建築管理科把拆除執照與建造執照接上。

屏東的建管自 115 年 5 月 7 日起改為分區承辦，屏東市分東、西、南、北四區，其餘鄉鎮各自分組，送件前先確認基地屬哪一區的承辦人；線上申辦統一走「屏東縣政府便民服務整合申辦平台」，舊建管便民服務資訊網已失效。

屏東市舊街廓重建常卡在現有巷道認定，縣府設有現有巷道認定評議小組，最好在規劃階段就先提認定；建照審查依「屏東縣建造執照及雜項執照協助審查作業要點」委託公會協助審查，結構外審由建築管理科綜辦。

開工前的施工計畫書備查與施工中管制在屏東各有縣訂要點，造價依「屏東縣建築物工程造價標準」認定。拆照與建照可規劃併送，拆除前先留存舊屋合法證明。

整合期卡點、補正與救濟：對屏東地主與屋主的意義

屏東危老案最常卡的不是審查而是整合：長輩留下的共有持分、湊不齊的所有權人名單，以及一戶不同意就拖掉整年的時程獎勵。持分與分配爭議可先送鄉鎮市公所調解委員會，或由地政處承辦的屏東縣不動產糾紛調處委員會調處。面對縣府退補與不核准，先在補正期限內補件並提出陳述意見；對處分不服，向屏東縣政府訴願審議委員會提起訴願，該會由民政處法制科承辦，歷年訴願決定書公開在民政處主題專區。

收攏這些在地事實，屏東屋主的判斷很清楚：

• 先確認基地在都市計畫範圍內並搶當年度評估補助名額；
• 評估未達危老門檻就轉老宅延壽或弱層補強；
• 達到門檻則趁時程獎勵再降前完成全體同意送都市計畫科，並提早處理巷道認定，讓建照與拆照接得上。

自我檢查清單

• 確認基地是否位於屏東縣都市計畫範圍內，非都市土地上的老屋不適用危老條例，要改走建築管理科的一般建管路線。
• 向城鄉發展處公安使用科查詢當年度結構安全性能評估費用補助的受理公告與名額，先取得核定再委託評估。
• 把全體土地與合法建物所有權人名單、持分與聯絡方式整理成表，屏東長輩留下的共有持分要先查清繼承狀況。
• 依「屏東縣政府受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點」備齊評估報告、同意文件與規劃圖說後再送都市計畫科。
• 評估容積是否需循「屏東縣政府都市計畫容積移轉審查許可要點」補足，並確認案子是否達到屏東縣都市設計審議門檻。
• 重建計畫核准後，依基地所在的屏東市分區或鄉鎮找建築管理科的分區承辦人，同步規劃建造執照與拆除執照的送件順序。
• 整合期先預約鄉鎮市公所調解委員會或屏東縣不動產糾紛調處委員會，把分配爭議留在行政管道內處理。

常見錯誤

• 還沒拿到當年度補助核定就先委託評估——屏東的評估補助逐年開放、名額有限，事後補件多半無法追溯補助。
• 以為非都市土地的老農舍也能申請危老——條例限於都市計畫範圍，屏東 29 個鄉的許多聚落一開始就不符資格，白做評估。
• 整合拖過一年才送件——時程獎勵逐年遞減，屏東屋主常因少數持分人談不攏而錯過較高一級的獎勵。
• 重建計畫核准後才想到巷道與退縮問題——屏東市舊街廓常需先經現有巷道認定評議小組認定，建照因此卡關數月。
• 把都市更新聽證當成走過場——屏東縣都更聽證與公開展覽期間沒提出的意見，事後很難再進審議會討論，只剩陳述意見與訴願。
• 自行拆除舊屋再申請——舊屋一旦拆光就沒有合法建築物可供評估，危老資格直接落空，還可能被建築管理科依建築法處分。

官方參考資料

• 屏東縣政府城鄉發展處：都市更新與危老重建業務頁
• 屏東縣法規查詢系統：城鄉發展處法規（危老評估補助辦法、受理作業要點）
• 全國法規資料庫：都市危險及老舊建築物加速重建條例

常見問題

屏東危老重建要找哪個單位申請？結構評估補助也是同一個嗎？

危老重建計畫在屏東由縣政府城鄉發展處都市計畫科受理，地點在屏東市自由路 527 號；結構安全性能評估費用補助與耐震初步評估則歸同處的公安使用科，兩個科要分開跑。重建計畫核准後申請建造執照與拆除執照，再轉建築管理科，依屏東市四區或各鄉鎮找分區承辦人。

屏東的老房子不在都市計畫區，可以申請危老容積獎勵嗎？

不行。

都市危險及老舊建築物加速重建條例只適用都市計畫範圍內的合法建物，屏東 29 個鄉的老聚落未必位於都市計畫範圍內，先調分區證明確認；這類房子要重建得走城鄉發展處建築管理科的一般建管路線，也沒有危老容積獎勵可拿，可先申請耐震能力初步評估確認安全，再評估補強或依非都市土地規則重建。

屏東都更分配結果不服，或危老重建計畫被退件，可以怎麼救濟？

都更案先在聽證與公開展覽期間提出意見，分配爭議由屏東縣政府都市更新及爭議處理審議會處理；危老重建計畫被退補或不核准，先依補正通知在期限內補件並提出陳述意見，仍不服可向屏東縣政府訴願審議委員會提起訴願，該會由民政處法制科承辦。

私權分配也可先找鄉鎮市公所調解委員會或縣不動產糾紛調處委員會。

屏東老屋先做初判

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