離島興辦事業計畫怎麼辦：澎湖、金門、連江三縣申辦地圖

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

離島三縣辦興辦事業計畫，第一件事不是寫計畫書而是確認窗口：澎湖縣沒有地政處，變更編定由財政處土地開發科受理；金門、連江雖設地政局，官網卻沒有變更編定專區。本文把目的事業主管機關、會辦分工與特別程序整理成一張申辦地圖。

把離島當成本島縣市的縮小版去送件，是三縣申請人踩到的第一個坑。澎湖縣的變更編定窗口在財政處而不是地政局，金門與連江的地政局官網沒有變更編定專區，而《離島建設條例》第7條的一年審完只給行政院核定的重大建設投資計畫。窗口、時程、土地權屬三件事在離島都要重新校準。

最常見的誤解是「離島開發案縣府就能核定、一年內審完」。

《離島建設條例》第7條確有這兩項待遇，但前提是先經行政院核定為重大建設投資計畫；一般民宿、宗教、社福或工廠案，仍依《非都市土地使用管制規則》第30條報目的事業主管機關核准，再走變更編定與建照，一條線都不能省。

下文依序處理五件事：先分流、找對目的事業主管機關、認清三縣地政與農業會辦窗口、走完查詢到建照的四段接力，最後盤點審查端的追問與失敗代價。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉會辦單位在公文裡真正想看到的答案，會把離島案在送件前先過一輪內部審查。

先分三流：一般興辦事業、農變建住宅、離島重大建設投資計畫

離島案送件前先判定屬於哪一流。

1. 第一流是一般興辦事業計畫：依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具計畫報目的事業主管機關核准，再向縣府申請使用地變更編定；面積沒到 2 公頃直接申請編定，開發規模達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻的，要先過使用分區變更那一層。
2. 第二流是一般農業區農牧或養殖用地蓋自用住宅：澎湖縣訂有專屬審查作業要點，採會勘與送件兩階段，會勘通過不等於審查通過。
3. 第三流是《離島建設條例》第7條的重大建設投資計畫：須先經中央主管機關行政院核定，才享有土地使用變更審議不超過一年、由縣政府核定兩項待遇。

多數民間案屬第一流，別套第三流的時程。

三縣目的事業主管機關與農業會辦分佈，名稱陷阱先避開

興辦事業計畫由目的事業主管機關核准，離島三縣局處名稱各有陷阱。

澎湖縣：

觀光遊憩找旅遊處，工廠、再生能源、加油站與停車場找建設處工商發展科，宗教與殯葬找民政處的宗教禮俗科、殯葬管理科，社會福利找社會處，學校幼兒園找教育處，醫療長照找衛生局，廢棄物設施找環境保護局。

金門縣：

「建設處」已非現行單位，產業與觀光類分別由產業發展處、觀光處承接，殯葬另有殯葬管理所。

連江縣：

是民政社會處而非分立的民政處與社會處，觀光是交通旅遊局，環保是環境資源局。

農業會辦方面，澎湖縣農漁局農牧科受理農業用地變更其他使用同意，連江縣由產業發展處主管農業，金門縣須於送件前向縣府確認承辦單位。公文機關名寫錯，退件從收文那一刻就開始。

在地窗口與申請動線：澎湖走財政處，金門連江先問地政局

澎湖縣沒有地政處，非都市土地變更編定的受理與准駁在財政處土地開發科（總機轉 394），違規使用查處在同處土地行政科；土地使用分區證明、環境敏感地查詢與國土計畫在建設處城鄉發展科，謄本、鑑界與測量在澎湖地政事務所，建照回到建設處建築管理科。

工務處只設土木、下水道與港灣三科，都市計畫問題別送過去。金門縣地政局設地籍資訊、地價、測量、地權四科而未設地用科，官網沒有變更編定專區；連江縣地政局的地用問答僅寥寥數題，受理科室、應備文件與時程在網路上查不到。這兩縣送件前務必先電洽縣府確認承辦科與書件清單，再排時程。

查詢單、核准函、變更編定、建照的四段接力怎麼走

1. 第一段，申請人依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，把附錄一之二所列查詢項目逐一向各主管機關（單位）查詢，結果附進興辦事業計畫書。
2. 第二段，目的事業主管機關徵得變更前目的事業主管機關與有關機關同意後核准，核准文件須載明查詢項目已查核、無禁限建或不得興辦情事。
3. 第三段，持核准函依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖，向縣府申請變更編定；應繳回饋金、開發影響費或捐地者，依《非都市土地使用管制規則》第26條先完成，縣府才函請登記機關辦異動登記。
4. 第四段才是建築執照與《建築法》第73條的使用執照，沒有它不能接水接電。

審查端在看什麼：三要項之外，離島多出五張查詢單

目的事業主管機關審查的三要項是可行性、必要性（或總量管制）、土地區位或面積規模，離島案還會被追問五類在地查詢。

海岸：

澎湖縣建設處城鄉發展科主辦《海岸管理法》業務並監測自然海岸線，臨海基地先確認管制範圍。

海域：

澎湖縣財政處土地開發科提供海域區查詢，海上平台另受縣自治條例管理。

地質與山坡地：

澎湖縣建設處工商發展科受理地質敏感地區查詢，連江縣產業發展處設水土保持專區與山坡地查詢系統。

軍事管制：

《離島建設條例》第11條要求駐軍檢討不合時宜的管制措施，個案仍須查明。

土地權屬：

金門縣地政局設雷區土地專區與依《離島建設條例》第9條購回專區，權屬未清是實務上常見退件原因。

在地事實對申請人的意義：都市計畫涵蓋、國土計畫進度、國有土地

1. 第一個變數是都市計畫涵蓋：澎湖縣都市計畫集中在縣治市區與數個特定區，基地在都市計畫區內依《都市計畫法》辦分區證明與變更，不走變更編定；在區外才適用本文的非都市土地程序。
2. 第二個變數是國土計畫進度：依《國土計畫法》第45條，直轄市、縣（市）國土計畫已於 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖最遲 120 年 4 月 30 日公告，公告之日起《區域計畫法》才停止適用，現階段離島非都市土地仍依《非都市土地使用管制規則》管制。
3. 第三個變數是土地權屬：金門、連江大量土地因戰地政務登記為公有，《離島建設條例》第9條給原所有人購回、讓售或返還的路徑，開發前先釐清標的是否涉及此類土地，否則變更編定同意書簽不出來。

失敗代價與接力斷點：廢止核准、繳費順序、水保環評互卡

「非都市土地申請變更作為社會福利設施使用其事業計畫審查作業要點」規定三年內未設立即廢止許可並回復原編定，《殯葬管理條例》第7條要求核准後一年內施工、開工後五年內完工，逾期廢止核准。繳費順序會卡住登記：依《非都市土地使用管制規則》第26條，回饋金（農業用地依《農業發展條例》第12條）、開發影響費或捐地未完成前，縣府不會函請異動登記。

核准後仍受《非都市土地使用管制規則》第5條聯合取締小組定期查處，目的事業主管機關得定期檢查是否依核定計畫使用。山坡地另有《水土保持法》水保計畫，達環評門檻者先走《環境影響評估法》，建照要等這兩關。對駁回或廢止不服，可陳述意見並循訴願救濟。

自我檢查清單

• 已判定本案屬一般興辦事業計畫、農變建住宅或《離島建設條例》第7條重大建設投資計畫三流中的哪一流。
• 澎湖案已鎖定財政處土地開發科為變更編定窗口，並向建設處城鄉發展科取得土地使用分區證明與環境敏感地查詢結果。
• 金門或連江案已電洽縣府確認變更編定承辦科室、應備文件與辦理時程，並留存紀錄。
• 《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢項目已逐一取得回覆，海岸、海域、地質、軍事管制與土地權屬五項無缺漏。
• 土地登記謄本已比對是否為戰地政務時期登記之公有土地，或屬《離島建設條例》第9條購回、返還標的。
• 興辦事業計畫書已明列目的事業主管機關三要項：可行性、必要性（或總量管制）、土地區位或面積規模。
• 回饋金、開發影響費或捐地的完成時點已排在異動登記之前，建照申請排在變更編定完成之後。

常見錯誤

• 把興辦事業計畫送到澎湖縣工務處或金門縣「建設處」——機關不存在或無權責，收文即退，時程重算。
• 澎湖農變建會勘通過就當成核准動工——會勘不等於審查通過，第二階段分送各局處審查與審議小組會議未過，動工部分即屬違規使用，由財政處土地行政科查處。
• 以《離島建設條例》第7條的一年時程規劃資金與租約——一般興辦事業計畫不適用該條，實際期程依目的事業主管機關與會辦進度而定，資金空窗直接拖垮案子。
• 未查證基地是否為戰地政務時期登記之公有土地——變更編定同意書無人能簽，興辦事業計畫核准後也走不到異動登記。
• 拿到興辦事業計畫核准函就直接申請建照——變更編定尚未完成、異動登記未辦，建築主管機關無法受理，先行使用還會被聯合取締小組查處。
• 宗教設施把目標用地別填成乙種建築用地——依《非都市土地變更編定執行要點》第8點第21款，宗教用地一律變更編定為特定目的事業用地，用地別填錯即退件補正。

官方參考資料

• 離島建設條例全文（全國法規資料庫）
• 非都市土地變更編定執行要點（內政部主管法規共用系統）
• 澎湖縣政府財政處非都市土地劃定編定專區

常見問題

澎湖 農地 蓋民宿 要先申請什麼

先分清自用還是營業。農牧或養殖用地蓋自用住宅，走財政處土地開發科的農變建兩階段：持鑑界成果與環境敏感地區查詢結果通知書申請會勘，通過後一年內送第二階段，分審後進非都市土地使用編定審議小組會議。要做住宿或遊憩營業，就是興辦事業計畫路線，目的事業主管機關在旅遊處，澎湖縣另訂二三級離島變更遊憩用地興辦事業計畫審查自治條例。

金門 興辦事業計畫 要找哪個單位

先認清兩個窗口。興辦事業計畫核准找目的事業主管機關：產業類在產業發展處，觀光在觀光處，宗教殯葬在民政處，社福在社會處，醫療長照在衛生局，「建設處」已非現行單位。

變更編定線，金門縣地政局未設地用科，送件前先電洽縣府確認承辦科室與應備文件。動手前先查地政局雷區土地與《離島建設條例》第9條購回專區，確認基地不是待返還的公有地。

離島建設條例 開發 一年內審完 是真的嗎

只對一種案子是真的。《離島建設條例》第7條只給經行政院核定的重大建設投資計畫兩項待遇：土地使用變更審議自送件到完成不超過一年，且由縣政府核定。

一般民宿、宗教、社福或工廠案不在其列，時程仍看目的事業主管機關審查、會辦回覆與變更編定進度。而且該條只處理土地使用變更這一條線，興辦事業計畫核准與建照兩條線並未合併或縮短。

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