新北市產業園區報編與工業用地開發實務：園區類型、申請設置與用地取得

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-19・更新 2026-09-19（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

新北市產業園區報編與工業用地開發的在地指南：經濟發展局用地服務專區、城鄉發展局開發許可、地政局變更編定三個窗口怎麼分工，四處整體開發與寶高自建園區的供給在哪裡，以及山坡地、特定農業區與國土計畫過渡期三大卡點怎麼避。

在新北市辦產業園區報編或取得工業用地，第一站是新北市政府經濟發展局的用地服務專區；達到分區變更規模的開發許可送城鄉發展局，使用地變更編定則由地政局編定管制科收件。三個局處都在板橋的市府行政大樓，但案型不同、樓層不同、審查會也不同，送錯窗口通常會先耗掉一輪補正時間。

先給三句結論。

1. 第一，新北市非都市土地的工業區只有171.5238公頃、占0.20%，新設園區可用的基地極少，毗連擴廠與都市計畫產業專用區進駐通常比報編新園區務實。
2. 第二，市府正以整體開發方式推動中和灰磘、蘆洲南北側、新泰塭仔圳與林口工一四處產業用地，加上新店寶高自建園區與工業區立體化方案，找地的人應先看這批供給。
3. 第三，非都市土地新增產業用地，新北市國土計畫明定優先依《產業創新條例》辦理園區設置，並可透過新訂或擴大都市計畫縫合，這才是報編線真正的戰場。

偉騰開發興業有限公司由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，承辦全台各縣市產業園區報編、開發許可與擴廠用地變更，在新北市的做法是先把地號放進使用分區、環境敏感區位與國土功能分區三層檢核，再依案型分流到對應局處，用審議答詢的節奏去管理跨年期的大案。

這篇只談新北市的窗口、園區類型、地方規定與卡點，全國性的門檻與程序另見本站的產業園區報編指南。

新北市辦產業園區報編的第一站：經濟發展局用地服務專區與三個局處的分工

新北市的產業園區報編與工業用地取得，收件窗口依案型分在市府行政大樓的不同樓層。

新北市政府經濟發展局在3、4樓，官網設用地服務專區，分成公有土地招商、毗連擴廠用地與變更編定丁種建築用地三條服務線，另有新北投資服務快捷窗口與「投資新北」平台，提供招商一條龍專人服務與一站式登記；興辦工業人申請利用毗連非都市土地擴展計畫的用地面積審查也由該局承辦，案件頁載明處理期限25天。

達到分區變更規模的非都市土地開發許可，由11樓城鄉發展局的區域計畫專區受理；使用地變更編定則送23、24樓的地政局編定管制科，申請方式為臨櫃或郵寄，申請對象是土地所有權人。先弄清楚案子屬於哪一條線，然後選對樓層送件，是新北案最省時間的第一步。

新北市的產業園區類型與分布：四處整體開發、寶高自建與工業區立體化

新北市的產業用地供給有三種型態，先認清型態，才知道該走報編還是進駐。

1. 第一種是都市計畫地區的整體開發案，中和灰磘地區、蘆洲南北側農業區、新泰塭仔圳地區與林口工一產業園區四案都以整體開發方式辦理，塭仔圳市地重劃區的產業專用區已公告招商標租。
2. 第二種是市府自建園區，新店寶高智慧產業園區一、二期由市府興建，第一期標準廠房與公共服務設施採公開標租，新北國際AI+智慧園區招商案也已進入第三次公告。
3. 第三種是既有工業區的立體化，市府推出新北市工業區立體化方案與立體化平價廠房，讓五股、泰山、樹林、土城一帶的中小製造聚落在原地增加樓地板。

新北市國土計畫推估新增製造業產業用地尚需694公頃，規劃可提供1,306.30公頃產業儲備用地，缺口與供給都寫在計畫裡，是評估要不要在新北新設園區的起點。

新北市產業園區報編適用的法規：全國法規之外，市府自訂的四項規定

民間申請設置產業園區的主法是《產業創新條例》與《產業園區委託申請設置規劃開發租售管理辦法》，新北市國土計畫明定非都市土地新增產業用地優先依此辦理園區設置。

市府自訂規定有四項：

1. 一是《新北市政府受理非都市土地使用管制規則第三十二條、第三十三條及第三十四條申請變更編定丁種建築用地審查作業要點》，經濟發展局主管，規範毗連、包圍夾雜或原丁種建築用地變更編定的要件與審查分工；
2. 二是113年6月24日修正的「新北市非都市土地使用編定審議小組設置要點」；
3. 三是城鄉發展局2026年7月2日公布的開發許可開發期程展期申請處理原則；
4. 四是新北市自106年公告實施區域計畫，依《區域計畫法施行細則》第18條第1項，除30公頃以上、性質特殊或環境敏感地區等由內政部審議者外，開發許可由市府審議。

新北市工業用地開發的流程節點：三條路徑從區位檢核走到異動登記

在新北市取得工業用地有三條路徑。

1. 路徑一是進駐既有園區或產業專用區，參與經濟發展局公告的標租標售即可。
2. 路徑二是毗連擴廠，既有工廠先向經濟發展局申請毗連非都市土地擴展計畫及用地面積審查，取得核准後再向地政局申請變更編定為丁種建築用地；地政局的簡化審議流程方案把標準作業程序由190天縮短為60天，不含補正與請釋，並設區位預審機制。
3. 路徑三是新設園區或大面積開發：依《非都市土地使用管制規則》第11條達分區變更規模者，檢附開發計畫書圖向城鄉發展局申請開發許可，經新北市區域計畫委員會審議許可後，山坡地依第13條擬具水土保持計畫並取得完工證明書，非山坡地取得整地排水計畫完工證明書，最後向地政局辦理異動登記；面積達二公頃以上者，另依排水管理辦法擬具排水規劃書與排水計畫書。

新北市產業園區報編與變更編定的文件：地政局最常要求補正的項目

新北市政府線上申辦頁列出非都市土地變更編定的應備文件：新北市政府非都市土地變更編定申請書、興辦事業目的事業主管機關核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖與其他有關文件，申請人身分證明由系統代查免附。

地政局變更編定頁再補充四點，也是最常退補之處：

• 核准文件必須敘明已完成限制發展地區及條件發展地區查詢；
• 要附「興辦事業計畫應查詢項目及應加會有關機關（單位）」的查詢結果與證明文件；
• 配置圖比例不得小於一千二百分之一、位置圖不得小於五千分之一，且都要著色；
• 原地目為道要取得工務單位同意，水、溜要取得水利單位同意，原礦業用地附廢礦證明，原丁種建築用地附工廠廢止證明。

土地屬部分或多用途使用時，地政局建議先到轄區地政事務所辦理使用面積測量（假分割），面積確定再送件。

新北市產業園區報編的審查與會勘：區域計畫委員會、審議小組與會辦局處

新北市區域計畫委員會第14屆委員任期為115年1月1日至115年12月31日，市長任主任委員、副市長任副主任委員，機關代表包括城鄉發展局、財政局、經濟發展局、交通局、農業局、環境保護局、水利局七位局長與工務局、地政局兩位副局長，其餘為專家學者。

由此可預判答詢重點：交通局問聯外道路，水利局問排水逕流，環境保護局問污染防治與環境敏感區位，農業局問農地變更同意，財政局關心公設負擔與回饋。使用地變更的爭議案件，送新北市非都市土地使用編定審議小組，由副市長召集，成員含秘書長、地政局局長、各局處簡任級代表與學者專家，決議簽報市長核定。

經濟發展局受理的丁種建築用地變更編定，則由城鄉發展、地政、農業、環境保護、工務、水利、交通等局書面審查並會同實地勘查，必要時召開聯合審查會議。

新北市產業園區報編的時程與卡點：山坡地、特定農業區與國土計畫過渡期

新北市非都市土地變更編定的法定處理期限是60天，地政局推動簡化審議流程後實務平均約57天，但都不含補正與請釋，一補正時間就往後推。

真正的卡點在區位：新北市非都市土地共87,719.3709公頃，山坡地保育區占61.36%、森林區占21.76%，工業區僅171.5238公頃、占0.20%，可能拿來報編的非都市土地多在山坡地，水土保持計畫與環境敏感區位檢核是必經關卡；特定農業區的農業用地原則不同意變更，僅符合農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點第6點者例外。

時點是另一變數：新北市國土計畫已於110年4月30日公告實施，國土功能分區圖公告期限依114年1月20日修正的《國土計畫法》第45條展延至120年4月30日前，過渡期新舊管制如何銜接，送件前就要設好時點策略。

新北市園區進駐後的銜接：工廠登記、環保許可與回饋金怎麼接上

用地拿到只是起點，新北市的後續證照是一條連動線。

變更編定為丁種建築用地或取得園區土地後，建照由工務局核發，工廠登記由經濟發展局辦理，園區內的水污染、空氣污染與事業廢棄物許可由環境保護局受理，三者的申請順序要與建廠進度對齊，否則工廠登記會卡在環保許可未取得。

回饋金是另一條時序：農業用地變更為非農業使用要繳農業用地變更回饋金，地政局載明案經核准後通知轄區地政事務所辦理編定異動登記，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條，非都市土地申請變更編定者在異動登記前繳納，新訂或擴大都市計畫者在完成分區劃定作業前繳納；毗連擴展工業的案件頁則寫明審核通過後臨櫃繳費。

新北市未登記工廠密度高，經濟發展局另有納管與特登輔導方案，若基地上已有未登記廠房，納管、特登與擴廠變更編定的順序要一併排好。

新北市三種申請人的情境判斷：擴廠、新設園區與找地進駐各該怎麼走

1. 情境一，五股、泰山、樹林或土城的既有登記工廠想往隔壁地擴：走毗連擴廠線，先向經濟發展局申請毗連非都市土地擴展計畫及用地面積審查，核准後向地政局申請變更編定為丁種建築用地，是新北最成熟的路徑。
2. 情境二，開發商想在非都市土地新設園區：先用新北不動產愛連網查國土功能分區與使用分區，再做環境敏感區位檢核，未踩線才談土地；達分區變更規模走城鄉發展局的開發許可，30公頃以上或環境敏感地區由內政部審議，市府優先依《產業創新條例》辦理園區設置。
3. 情境三，林口、汐止的物流倉儲業者只是要找地：優先看經濟發展局的公有土地招商、塭仔圳產業專用區與新店寶高標準廠房標租，以及工業區立體化方案，都不必走用地變更。

共同前提是先確認分區與使用地類別，都市計畫土地可在任一區公所跨區申請分區證明，處理期限4天。

對新北市業主與地主的意義與下一步

把在地事實收攏成一句話：新北市非都市土地的工業區占比不到百分之一，新設園區的基地極少，多數需求會落在毗連擴廠、都市計畫產業專用區進駐與工業區立體化三條線，真正要走《產業創新條例》報編或開發許可的，是規模夠大、區位乾淨、又願意跨年期經營的案子。

對業主的意義是：先分流，再進場，用經濟發展局、城鄉發展局、地政局三個窗口對應三種案型，把區位檢核排在土地協議之前，把回饋金、水保與環保許可的時序寫進財務與建廠計畫。

偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市的產業園區報編、開發許可與擴廠用地變更，會先就新北市的地號、分區與案型做書面初判，再分階段規劃審議與答詢。下一步很簡單：加 LINE「偉騰開發」傳地號或公文，由偉騰開發興業免費書面初判，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 先用新北不動產愛連網查地號的使用分區、使用地類別與國土功能分區，確認是否落在山坡地保育區或特定農業區
• 判斷案型：毗連擴廠先找經濟發展局，達分區變更規模找城鄉發展局，使用地變更編定送地政局編定管制科
• 找地進駐者先盤點經濟發展局的公有土地招商、塭仔圳產業專用區與新店寶高標準廠房的標租公告
• 興辦事業計畫核准文件要敘明已完成限制發展地區及條件發展地區查詢，並附應查詢項目與應加會機關的查詢結果
• 配置圖比例不小於一千二百分之一、位置圖不小於五千分之一且著色，部分使用的土地先辦使用面積測量
• 原地目為道、水、溜、礦業用地或原丁種建築用地者，先備妥工務或水利單位同意文件、廢礦證明或工廠廢止證明
• 面積達二公頃以上依排水管理辦法備妥排水規劃書與排水計畫書，山坡地另備水土保持計畫
• 把農業用地變更回饋金、環保許可與工廠登記的時序寫進建廠計畫，開發許可展期最遲於期限屆滿前三個月提出

常見錯誤

• 沒查國土功能分區與環境敏感區位就先簽土地協議——基地落在山坡地保育區或特定農業區，變更不成、前期投入作廢
• 毗連擴廠案直接送地政局，沒先向經濟發展局取得用地面積審查核准——地政局以文件不齊退補，時程重算
• 開發計畫各章的交通、排水與環境數據互相矛盾——新北市區域計畫委員會各局處代表逐項質疑，會期一延再延
• 配置圖未著色、比例不足或核准文件未敘明限制發展地區查詢——變更編定第一輪就被要求補正
• 忽略國土功能分區圖公告期限展延到120年4月30日前的過渡期——新舊管制交替時路徑誤判，程序重排
• 開發許可核准後放著不動、錯過展期申請時點——展期以一次為限且不得超過五年，逾期面臨許可被廢止的風險

官方參考資料

• 新北市政府經濟發展局：變更編定丁種建築用地作業程序
• 新北市政府城鄉發展局：非都市土地申請開發許可
• 新北市政府地政局：非都市土地變更編定
• 新北市政府受理非都市土地使用管制規則第三十二條、第三十三條及第三十四條申請變更編定丁種建築用地審查作業要點
• 新北市政府線上申辦：非都市土地變更編定

常見問題

新北市產業園區報編要找哪個局處？

先找新北市政府經濟發展局。

該局官網的用地服務專區分成公有土地招商、毗連擴廠用地與變更編定丁種建築用地三條線，另設新北投資服務快捷窗口；若案子達到分區變更規模要走開發許可，由城鄉發展局區域計畫專區受理；使用地變更編定的異動登記則送地政局編定管制科。

三個局處都在板橋的市府行政大樓，樓層不同。

新北工業用地開發一定要報編新園區嗎？

不一定，而且在新北多數不是。

新北市非都市土地的工業區只有171.5238公頃、占0.20%，可報編的乾淨基地很少；市府已有中和灰磘、蘆洲南北側、新泰塭仔圳、林口工一四處整體開發案與新店寶高自建園區，還有工業區立體化方案。

先看這些供給與毗連擴廠能不能解決，規模大、區位乾淨的案子才走《產業創新條例》報編。

新北市擴廠用地怎麼申請？毗連的非都市土地可以變丁種建築用地嗎？

可以，這是新北最成熟的路徑。

既有登記工廠先向經濟發展局申請利用毗連非都市土地擴展計畫及用地面積審查，案件頁載明處理期限25天；取得核准後，再依《新北市政府受理非都市土地使用管制規則第三十二條、第三十三條及第三十四條申請變更編定丁種建築用地審查作業要點》向地政局申請變更編定，各局處書面審查並會同實地勘查。

新北市開發許可多大面積要送內政部審？

新北市自106年公告實施區域計畫後，開發許可原則由市府審議，但依《區域計畫法施行細則》第18條第1項，一定規模30公頃以上、性質特殊、位於環境敏感地區及其他經內政部指定的案件，仍由內政部辦理審議許可。

面積達二公頃以上者另須依排水管理辦法擬具排水規劃書與排水計畫書，這是送件前就要備妥的。

新北市非都市土地變更編定要等多久？

法定處理期限60天，不含補正與請釋天數。地政局推動簡化審議流程方案，把標準作業程序由190天縮短為60天，自100年5月起實務平均約57天，並建立區位預審機制。時間會拉長的通常是配置圖比例或著色不合、核准文件未敘明限制發展地區查詢、變更前使用地主管機關同意文件缺件這幾種補正。

新北市產業園區報編或擴廠變更編定要繳回饋金嗎？什麼時候繳？

農業用地變更為非農業使用就要繳農業用地變更回饋金。

依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條，非都市土地申請變更編定者在辦理異動登記前繳納，新訂或擴大都市計畫者在完成分區劃定作業前繳納；新北市地政局載明案經核准後通知轄區地政事務所辦理編定異動登記，毗連擴展工業的案件頁則寫審核通過後臨櫃繳費。

計算基準與比率以現行辦法為準，書面初判時確認。

新北市國土計畫上路了，現在申請開發許可還來得及嗎？

來得及，但要算時點。

新北市國土計畫已於110年4月30日公告實施，國土功能分區圖的公告期限依114年1月20日修正的《國土計畫法》第45條展延至120年4月30日前，過渡期內非都市土地仍依區域計畫法體系管制，開發許可照現行程序送城鄉發展局。

新舊管制交替的時點策略要在送件前設定好，新北不動產愛連網已可查國土功能分區。

在新北市園區內設廠，工廠登記和環保許可誰先辦？

以建廠進度排順序：用地變更編定或園區土地取得後，先向工務局申請建照，環保許可依製程向環境保護局申請水污染、空氣污染與事業廢棄物許可，工廠登記由經濟發展局辦理，登記時需要對應的環保許可文件，所以環保許可不能排在工廠登記之後。

若基地上已有未登記廠房，納管、特定工廠登記與擴廠變更編定的順序要一起排。

新北園區用地免費初判

新北市的產業園區報編、開發許可或擴廠用地變更，先加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，偉騰開發興業有限公司會就使用分區、環境敏感區位與可走的路徑做免費書面初判，初判後再約時間細談。

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