南投縣抵押權設定登記實務：金融與民間抵押、線上申辦與塗銷

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

南投縣的抵押權設定與塗銷登記，由縣內南投、草屯、埔里、竹山、水里五個地政事務所受理。金融機構抵押可在縣內任一所跨所送件，民間借貸抵押則必須回到土地所在的管轄所。本文整理在地窗口、線上系統與常見退補。

在南投縣辦抵押權設定，第一個要弄清楚的是標的土地建物歸哪一個地政事務所管轄。全縣十三個鄉鎮市分由南投、草屯、埔里、竹山、水里五所受理，埔里所在仁愛鄉設有工作站。銀行房貸的設定件可以就近跨所送，民間借貸的設定件卻不能，這一點南投縣的作業要點寫得很明白。

南投縣的抵押案型，除了埔里、草屯、竹山市區的銀行房貸與最高限額抵押，還有很多是農地、山坡地與老宅的民間借貸設定，以及祖產上掛著早年債權銀行已被合併的舊抵押。前者要處理順位與債權額，後者常卡在塗銷同意書不知道向誰申請，兩類案件在南投各所的送件方式並不相同。

偉騰開發興業由具地政士證照的團隊承辦南投縣抵押權設定、變更與塗銷登記，主持人並有前臺東縣環保局長的公部門審查經歷，熟悉地政事務所收件、審查與補正的每一個關卡。從謄本查核、債權契約擬定、對保配合到塗銷完成，全程可先做免費書面初判，再決定送哪一所。

南投縣地政處與五個地政事務所：抵押登記窗口在哪裡

南投縣的土地建物登記主管機關是南投縣政府地政處，處內地籍管理科負責土地建物登記與跨所跨縣市作業的督導，地政士的開業執照與業務檢查則歸地價管理科。

實際收件的是五個地政事務所：

• 南投所在南投市三和二路，第一課辦登記；
• 草屯所在草屯鎮中正路；
• 埔里所位於埔里聯合行政園區，並在仁愛鄉設工作站；
• 竹山所在竹山鎮鯉南路；
• 水里所在水里鄉六合路。

要注意各所的作息不一致，南投所午休到十三時三十分才開始收件，竹山所與水里所十三時就恢復服務，埔里所的謄本櫃台則午休不打烊。抵押權設定通常要配合銀行撥款時程，送件前先查清楚該所當天的收件時段，才不會白跑一趟。

南投案型熱點：銀行房貸、山區民間借貸與被合併銀行的舊抵押

南投縣十三個鄉鎮市中，埔里、草屯、竹山與南投市是銀行房貸與最高限額抵押案件較多的市鎮，設定件多半由銀行指定的代理人整批送件。往山區走，魚池、國姓、鹿谷、信義、仁愛的土地以農地、林地與原鄉土地為主，銀行核貸保守，民間借貸搭配抵押設定的情形相對常見，也最容易出現契約與登記脫節的問題。

第三類是祖產上的舊抵押：早年向地方信用合作社或已被合併的銀行借款，債務早已清償卻沒有塗銷，等到要過戶或繼承時才發現謄本上掛著一筆看不懂的最高限額抵押。南投縣一百一十五年公告土地現值有十二個鄉鎮市微幅上漲、只有仁愛鄉微幅下修，代表多數地區擔保價值穩定，但原鄉土地的處分與擔保限制仍要事前查明。

送件動線：金融機構抵押可跨所，民間抵押要回管轄所

南投縣依《土地登記規則》第3條第3項訂有「南投縣各地政事務所受理跨所申辦登記案件作業要點」，一百一十五年五月剛修正。要點列出可在縣內任一地政事務所臨櫃申辦的十五類登記，抵押權設定、內容變更、讓與與塗銷都在其中，但明文排除「非金融機構抵押權設定及其連件」。銀行房貸的設定件可以在草屯所送埔里的標的，民間借貸的設定件則一定要回到土地所在的管轄所。

另有八種情形不予跨所受理，與抵押最相關的是金融機構委託書與印鑑證明未先送受理所備查、未附權利書狀、連件逾十件、所有權部有欠費註記。跨所辦好的書狀由受理所核發並加註管轄機關。遇到不能跨所的案件，經申請人同意可改以跨縣市代收方式處理，內政部一百一十五年三月修正的代收作業原則南投所已轉知。

在地審查重點：文件、印鑑、線上工具與防詐註記

抵押權設定的核心文件是登記申請書、抵押權設定契約書、權利書狀、雙方身分證明與義務人印鑑證明；金融機構案件另有委託書與印鑑先送備查的要求。竹山所網站專設印鑑證明替代措施與登記案件便利包說明，送件前值得先對照。契約成立日與送件日不要拖太久，逾期會被計收登記罰鍰，竹山所也提供登記罰鍰試算表可先估。

埔里所宣導全程網路申辦的七類簡易登記以住址變更、更名這類案件為主，抵押權設定契約需雙方用印，實務上仍以臨櫃或委由代理人送件；案件進度可用「南投縣地政便民服務系統」查詢，南投所自一百一十四年起可用網路自動櫃員機轉帳與行動支付繳納地政規費。

民間借貸的雙方該同時申辦地籍異動即時通、第二類謄本部分住址隱匿與指定送達處所，這三項南投各所都有提供。

退件、補正與救濟：南投抵押登記卡關時怎麼走

南投各所抵押設定件最常見的補正通知，集中在契約書債權額或清償日期與申請書不一致、印鑑證明過期或印文不符、共有標的漏列共有人、金融機構備查資料未先送受理所，以及塗銷件缺清償證明或塗銷同意書。

補正期限內把文件補齊即可繼續審查，若被駁回，先向承辦所陳述意見釐清爭點，仍不服者向南投縣政府訴願審議委員會提起訴願，訴願書經由原處分的地政事務所遞送，承辦單位是縣府新聞及行政處行政救濟科，審議以書面為原則，有正當理由可申請到場或視訊陳述。

要提醒的是，縣府不動產糾紛調處委員會受理的二十五類案件以共有物分割、界址、租用與地籍清理為主，抵押債權本身的爭議不在其列，借貸雙方的糾紛可先到十三個鄉鎮市公所的調解委員會處理。

與過戶、預告登記、塗銷的先後順序：南投實務排程

買賣過戶前，賣方謄本上的舊抵押要先塗銷或由買方銀行承接設定，南投縣跨所要點把塗銷列為可跨所類型，但塗銷同意書必須由現在的債權人出具，原債權銀行已被合併時要向承受機構申請清償證明。

民間借貸若想加一層保全，可在設定抵押的同時辦預告登記，限制義務人未經同意移轉或再設定，預告登記及其塗銷同樣屬於縣內跨所與全國跨縣市收辦項目，但要注意非金融機構抵押設定本身不能跨所，兩件一起送就得回管轄所。

埔里福興農場區段徵收專案讓售土地另有縣府要點，取得使用執照後才能申請塗銷預告登記，移轉同意書效期一年，這類土地要設定抵押前務必先查預告登記狀態。二胎設定前要先向前順位債權人確認餘額，順位登記後要調整只能另辦次序變更。

南投在地事實對申請人／地主／業者的意義

1. 第一，先確認標的歸南投、草屯、埔里、竹山、水里哪一所管轄，再決定動線：銀行設定件就近跨所送，民間借貸設定件與其連件直接回管轄所。
2. 第二，南投所午休到十三時三十分，竹山所與水里所十三時即開放，設定登記完成後銀行才會撥款，送件日要預留審查天數。
3. 第三，民間借貸的地主與金主都應把地籍異動即時通、住址隱匿與指定送達處所一起辦好，並考慮同時設定預告登記，讓保全建立在登記簿而不是口頭承諾上。
4. 第四，祖產或原鄉土地上的舊抵押與預告登記，趁繼承、過戶前先查清債權人現況，被合併的銀行要找承受機構開清償證明，福興農場專案讓售土地更要先看使用執照與同意書效期。

案件被退補時，先陳述意見再談訴願，多數爭點在補正階段就能解決。

自我檢查清單

• 確認標的土地建物歸南投、草屯、埔里、竹山、水里哪一所管轄，民間借貸設定件只能送管轄所
• 調閱最新謄本，核對他項權利部既有抵押的債權人、順位，以及是否已清償卻未塗銷
• 金融機構案件先確認委託書與印鑑證明已送受理所備查，否則不得跨所
• 契約書債權額、利息、清償日與登記申請書逐欄核對一致，契約日到送件日不要拖延
• 民間借貸同步申辦地籍異動即時通、第二類謄本住址隱匿與指定送達處所
• 塗銷件備妥現任債權人出具的清償證明或塗銷同意書，被合併的銀行改向承受機構申請
• 送件後以「南投縣地政便民服務系統」追蹤進度，收到補正通知立即回應

常見錯誤

• 把民間借貸的抵押設定件拿到非管轄所跨所送件——依南投縣跨所要點不予受理，白跑一趟還延誤撥款
• 金融機構委託書與印鑑證明未先送受理所備查就跨所送件——列為不予跨所受理情形，案件被退回原管轄所
• 只簽借據不辦抵押與預告登記——債權未登載於登記簿，義務人轉手或再設定時毫無保障
• 舊抵押債務早已清償卻不辦塗銷——多年後過戶或繼承時卡關，債權銀行已合併，向承受機構補文件耗時
• 契約書債權額與申請書不一致就送件——收到補正通知，補正逾期即遭駁回，重新送件又要重排時程
• 福興農場專案讓售土地未先查預告登記與同意書效期就辦抵押——設定前置條件未備，登記無法完成

官方參考資料

• 南投縣各地政事務所受理跨所申辦登記案件作業要點（南投縣政府法規資料庫）
• 南投縣政府地政處
• 南投縣南投地政事務所

常見問題

南投 抵押權 設定 可以 跨 地政事務所 辦 嗎

看債權人是誰。南投縣跨所作業要點把抵押權設定、變更、讓與、塗銷列為可在縣內任一所臨櫃申辦的類型，但排除非金融機構的抵押權設定及其連件。銀行房貸設定件可以就近到草屯或埔里所送，親友或民間金主的設定件則必須回到土地所在的管轄所，連件一起送也不能跨所。

南投 民間 借錢 拿 房子 擔保 要 怎麼 保障 自己

先辦抵押權設定，再視情形搭配預告登記，兩者都要登載在登記簿才算數。南投縣的民間抵押設定件要送土地所在的管轄所，預告登記則可跨所。

金主也該請義務人一併申辦地籍異動即時通與指定送達處所，任何異動立刻通知。契約金額、利息與清償日要與申請書一致，否則會收到補正通知。

南投 房貸 還清 了 抵押 塗銷 銀行 被 合併 找 誰

向承受原債權的金融機構申請清償證明與塗銷同意書，再備齊權利書狀與申請書到南投縣任一地政事務所辦塗銷，塗銷屬於縣內可跨所類型。若銀行早年的抵押已列在父母遺留的謄本上，可先到管轄所調閱他項權利部確認債權人現名。塗銷完成前不要簽買賣過戶契約，以免買方銀行的設定順位受影響。

南投抵押登記初判

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