變更編定申請書怎麼填、何時送？用地變更編定流程完整版：從前提判讀到核定後義務的 11 節

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-11-06・更新 2026-11-06（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

變更編定申請書（附表四）要與興辦事業計畫核准文件、同意書與配置圖一起送，少了前面的核准就只是形式收件。本文把用地變更編定拆成十一節，每節一個結構錨，從前提判讀走到核定後義務。

變更編定申請書是用地變更編定流程的收件入口，但不是起點：依《非都市土地使用管制規則》第28條，申請書（附表四）要與興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖一起送，少了前面的核准文件，申請書填得再完整也只是形式收件。

本文把用地變更編定從前提判讀到核定後義務拆成十一節，每節給一個結構錨，讓您知道自己現在在第幾節、下一個要跑的機關是誰。

最常見的錯誤直覺是把「農地變更建地」當成一張表格的事，跑去地政事務所要申請書。

實際上變更編定是兩個處分、兩個機關：

• 目的事業主管機關先核准興辦事業計畫，縣市政府地政單位才核准變更編定；
• 農業用地還要先取得農業主管機關的變更使用同意，再加回饋金繳納才能異動登記。

順序一錯，就會在各機關之間被互相退回。

十一節的順序是：前提判讀、法定路徑選擇、機關分工、農業用地變更同意、興辦事業計畫、環境敏感地區查詢、變更編定申請書與文件、審查會問什麼、補正與專案小組、回饋金與費用、核定後義務。文末附檢核清單、常見錯誤，以及特定農業區可以變更嗎、農地變更費用怎麼算、變更編定要多久三個問題的直接回答。

第一節 前提判讀：用地變更編定要先確認使用分區、使用地類別與面積規模

用地變更編定的第一步是讀謄本上的「使用分區」與「使用地類別」，再看面積落在哪個規模。

結構錨是一張三欄判讀表：

1. 第一欄使用分區（特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、山坡地保育區等），
2. 第二欄使用地類別（農牧、林業、丙種建築、丁種建築等），
3. 第三欄面積規模。

使用分區不變、只改使用地類別的，走變更編定；要改使用分區或面積達分區變更規模的，要走區域計畫擬定機關的許可，程序與時間完全不同。特定農業區的農業用地原則上不同意變更，只在符合審查作業要點的但書時例外，這一點要在第一節就判定，不要等到送件才知道。這一節做完的標準是：您能說出標的的分區、類別、面積，以及屬於哪一條法定路徑。

第二節 法定路徑選擇：變更編定六條路徑與免附興辦事業計畫的情形

用地變更編定的路徑不只一條，選錯路徑會讓整份文件重做。

結構錨是路徑清單：

• 一般興辦事業計畫路徑；
• 毗連工業用地擴展變更為丁種建築用地；
• 特定地區未登記工廠整體或個別變更編定；
• 零星或狹小土地變更為甲種、丙種建築用地；
• 鄉村區邊緣畸零不整土地；
• 以及公共工程拆遷剩餘地等特殊情形。

其中依《非都市土地使用管制規則》第35條的零星狹小土地，面積以 0.12 公頃以下為原則，免附興辦事業計畫核准文件與配置圖；變更為農牧、林業、國土保安或生態保護用地也免附。一般農地變更建地作住宅或其他事業使用，多數仍要走興辦事業計畫路徑，這正是農地變更建地流程比想像中長的原因。這一節做完的標準是：確定路徑，並知道哪些文件可以免附。

第三節 機關分工：用地變更流程中目的事業主管機關、農業主管機關與地政單位各管什麼

用地變更流程牽涉至少三個機關，分工搞清楚才不會跑錯窗口。

結構錨是分工表：

• 目的事業主管機關（例如工業、觀光、宗教、殯葬、能源等主管單位）負責審查並核准興辦事業計畫；
• 農業主管機關（直轄市、縣市政府農業局處）負責農業用地變更使用同意與回饋金核算；
• 地政單位（縣市政府地政局處）負責受理變更編定申請書、會辦各機關、辦理專案小組審查並通知地政事務所異動登記。

環保、水利、水保、建管等單位則以會辦意見參與。以高雄市為例，農業用地變更同意由市政府農業局審查，處理期限為六十個工作天，依中央審查作業要點辦理。這一節做完的標準是：您能畫出標的案件要經過的機關順序，以及每一關的核准文件名稱。

第四節 農業用地變更同意：特定農業區可以變更嗎與回饋金的前置核算

農業用地變更為非農業使用，依《農業發展條例》第10條應先徵得農業主管機關同意，這是目的事業主管機關核准興辦事業計畫前的徵詢程序。結構錨是同意審查的四個重點：區位有無可替代性、是否影響農業生產環境完整、灌排系統與隔離綠帶配置、面積是否符合最小規模。特定農業區可以變更嗎？

原則不同意，僅符合審查作業要點所列例外情形者除外，一般住宅或私人事業難以成立。回饋金在這一關就會被初步核算，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》以變更面積乘以當期公告土地現值再乘以比率計算。這一節做完的標準是：取得農業主管機關同意函，並知道回饋金比率與免繳條件是否適用。

第五節 興辦事業計畫：變更編定前必須先拿到的核准文件與變更編定執行要點的免重複會審

依《非都市土地使用管制規則》第30條，申請變更編定原則上必須先擬具興辦事業計畫，報目的事業主管機關核准。結構錨是計畫書骨架：事業性質與法令依據、申請人資格、土地清冊與權屬、使用配置與面積計算、環境敏感地區查詢結果、交通與公共設施、水土保持與環保對策、經費與期程。

目的事業主管機關會查核計畫是否符合該事業的設置標準，並依變更編定執行要點將應查詢項目送各機關會審；依執行要點第3點，六個月內已會審過的項目可以免重複會審，這是縮短時程的關鍵。農地變更建地作住宅使用時，多數縣市以農業用地興建住宅的專屬要點辦理，資格與面積另有限制。這一節做完的標準是：取得興辦事業計畫核准函。

第六節 環境敏感地區查詢：興辦事業計畫不得位於第一級環境敏感地區的例外與處理

依《非都市土地使用管制規則》第30條之1，興辦事業計畫原則不得位於第一級環境敏感地區，位於第二級者要說明對策並徵詢主管機關意見。結構錨是查詢流程：先在國土管理署環境敏感地區單一窗口查詢平台取得查詢結果，再對照執行要點附錄一之二的應查詢項目表逐項確認，查到的項目函詢各該主管機關取得意見函。

第一級環境敏感地區包括特定水土保持區、飲用水水源水質保護區、活動斷層兩側一定範圍、國家公園、自然保留區、優良農地等，各以區域計畫及查詢表為準；有五種例外情形可以申請，但要在計畫書中逐一論證。

這一節做完的標準是：查詢結果與各機關意見函齊備，並確認沒有第一級限制或已符合例外。

第七節 變更編定申請書與應備文件：附表四怎麼填、五種文件缺一不可

變更編定申請書就是《非都市土地使用管制規則》第28條的附表四，可從全國法規資料庫的法規附件下載，部分縣市地政局網站也提供可編輯版本。結構錨是文件清單：申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書（申請人即土地所有權人者免附）、土地使用計畫配置圖及位置圖、其他有關文件。

填寫時要與謄本一字不差：

• 土地標示、所有權人、面積、原編定與擬變更編定類別要和三個月內的第二類謄本一致；
• 多筆土地要逐筆列明；
• 申請人與所有權人不同時，同意書的印鑑要能對上印鑑證明。

多數縣市要求書圖一式五份，並於收件時繳納規費。這一節做完的標準是：五種文件齊備、份數正確、所有數字與謄本一致。

第八節 審查會問什麼：變更編定審查端核對的四件事

用地變更編定的審查端通常核對四件事，事先準備好就能減少會辦意見。

結構錨是審查核對清單：

1. 第一，申請內容是否符合「使用分區內各種使用地變更編定原則表」與執行要點的規定；
2. 第二，興辦事業計畫核准文件與申請書所載土地、面積、用途是否一致；
3. 第三，執行要點附錄一之二的環境敏感地區查詢結果與各機關意見有沒有未處理的限制；
4. 第四，應繳回饋金、開發影響費或維護管理保證金的核算是否完成。

必要時地政單位會會同各機關實地會勘，看現況是否已有違規使用、有無既成道路、灌排是否受影響。會辦單位常見的包括工務、產業發展、環保、水利與農業單位，各機關意見會彙整成補正通知或審查結果。這一節做完的標準是：四件事都能用文件回答，會勘現況與計畫書一致。

第九節 補正與專案小組：變更編定要多久與三個時程變數

變更編定要多久，答案取決於補正次數與是否進專案小組，而不是法定作業天數。

結構錨是時間軸上的三個變數：

1. 第一，補正時間不計入機關作業天數，每一次補正都是重新起算的等待；
2. 第二，山坡地範圍內的案件，依《非都市土地使用管制規則》第49條之1要另組專案小組審查，專案小組作業與補正時間同樣不計入；
3. 第三，特定地區未登記工廠與有疑義的案件，部分縣市也會提報專案小組審議。

補正通知通常列明期限，逾期未補正會被駁回重新送件。縮短時程的做法不是催件，而是在第六節與第七節把查詢結果、意見函與文件一致性做到位，讓審查端一次就能作成結論。這一節做完的標準是：補正項目全部回覆，專案小組會議紀錄的意見已納入文件。

第十節 用地變更回饋金與費用：農地變更費用怎麼算，哪些項目、由誰收、依什麼基準

農地變更費用怎麼算，要分政府收的與自己付的兩類。

結構錨是費用來源表：政府收的有變更編定規費（依各縣市收費標準，收件時繳）、農業用地變更使用審查費（依農業部收費標準）、用地變更回饋金與必要時的開發影響費；自己付的有技師簽證、測量、計畫書撰擬與水土保持等專業費用。

用地變更回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》計算：

• 變更使用面積乘以獲准變更當期公告土地現值，再乘以比率；
• 第3條一般情形為百分之五十，第4條供農業相關設施為百分之三、供其他事業設施為百分之五十；
• 第6條位於特定農業區或已完成農地重劃地區者，地方政府得調增百分之二十；
• 山坡地範圍改依山坡地開發利用回饋金繳交辦法。

依《非都市土地使用管制規則》第29條，回饋金繳交後縣市政府才函請地政事務所辦理異動登記。這一節做完的標準是：費用來源表每一列都填上機關、基準與繳納時點。

第十一節 核定後義務：變更編定異動登記、開發期限與恢復原編定

變更編定核准不是終點，核定後的義務決定這塊地會不會被改回去。

結構錨是義務清單：

1. 第一，繳納回饋金或維護管理保證金後，由縣市政府通知地政事務所辦理異動登記，謄本的使用地類別才會更新；
2. 第二，依興辦事業計畫核定內容開發與使用，不得變更用途或擴大面積；
3. 第三，依《非都市土地使用管制規則》第37條，興辦事業計畫經廢止或失效，尚未開發的土地由縣市政府恢復原編定，已完成使用者維持；
4. 第四，山坡地案件要提出水土保持完工證明書；
5. 第五，後續建築、環保、工廠登記等許可依各該法規另行申請。

這一節做完的標準是：異動登記完成，開發期程與用途管制寫進公司的合規行事曆。要做變更編定的下一步，請加 LINE「偉騰開發」傳謄本與使用構想，本所回覆免費書面初判，全台各縣市受理。

自我檢查清單

• 謄本上的使用分區、使用地類別與面積已確認，並判定走變更編定還是分區變更
• 法定路徑已選定，確認哪些文件可免附
• 農業用地已取得農業主管機關變更使用同意函，回饋金比率已初步核算
• 興辦事業計畫核准函在手，環境敏感地區查詢結果與各機關意見函齊備
• 變更編定申請書（附表四）五種文件齊備，份數與謄本一致
• 補正項目已全部回覆，專案小組意見已納入
• 回饋金或保證金繳納證明已取得，異動登記完成後重新調謄本確認

常見錯誤

• 先跑地政事務所要申請書，跳過興辦事業計畫與農業主管機關同意
• 特定農業區農地直接送件，沒有先判定是否符合但書
• 申請書面積、所有權人與謄本不一致，收件即補正
• 環境敏感地區查詢結果過期或漏項，審查端退回重查
• 把補正時間算進法定作業天數，對客戶或股東承諾錯誤時程
• 核准後變更用途或擴大面積，興辦事業計畫失效被恢復原編定

官方參考資料

• 非都市土地使用管制規則全文與第 28 條附表四變更編定申請書（全國法規資料庫）
• 內政部 非都市土地變更編定執行要點
• 農業發展條例（全國法規資料庫）
• 農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法全文（全國法規資料庫，比率與繳納時點）
• 桃園市政府地政局 非都市土地變更編定標準作業流程

常見問題

特定農業區可以變更嗎？

原則不可以。特定農業區的農業用地，農業主管機關原則不同意變更使用，只有符合審查作業要點所列例外情形才會進入後續程序；即使進入程序，回饋金比率依辦法第6條得被調增百分之二十。先確認分區與但書，再投入計畫書。

農地變更費用怎麼算？

分成政府收的與自己付的：政府收的是變更編定規費、農業用地變更使用審查費、用地變更回饋金與必要時的開發影響費，回饋金以變更面積乘以當期公告土地現值再乘以法定比率；自己付的是技師簽證、測量與計畫書撰擬等專業費用。

服務費依案情個別說明，不在網站公開。

變更編定要多久？

沒有單一答案，決定因素是補正次數與是否進專案小組。補正時間不計入機關作業天數，山坡地案件另組專案小組審查；文件一致、查詢結果齊備的案件審查最順。估時程請把農業同意、興辦事業計畫核准與地政審查三段分開算。

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