代書服務 20 問快答：土地過戶費用、流程期限與稅費誰繳

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-10-21・更新 2026-10-21（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

土地過戶最常被問的二十個問題，集中在錢與期限：費用分哪三塊、登記費和書狀費誰繳、土地增值稅與契稅由誰申報、幾天內要送件、逾期怎麼罰、補正有幾天。每題用一百字左右回答並附法規出處，不列服務報價。

一句話回答：土地過戶要花的錢分成規費、稅捐與服務費三塊，要守的期限則有兩條，分別是訂約後三十日內申報稅捐，以及權利變更後一個月內申請登記。

多數過戶糾紛都出在這幾個節點，不是出在文件本身。

站內已有依資格、流程與文件分組的代書快答，本篇換一個角度，專門回答與錢和期限有關的問題：每一筆費用誰繳、什麼時候繳、晚了會怎樣。答案依《土地法》、《土地登記規則》、《土地稅法》、《契稅條例》與《地政士法》，服務費不列價目，以免費書面初判後的書面報價為準。

二十個問題分成六組：費用三塊、稅捐誰繳、期限與罰鍰、送件與補正、土地過戶代辦、共有與試算。每題用六十到一百二十字回答，文末附判斷順序與現在能做的三件事。

答題前的底圖：土地過戶費用三塊、稅捐三種、期限兩條

先記住一張底圖，二十個問題都掛在上面。費用三塊是地政機關收的登記費與書狀費、向稽徵機關申報的稅捐，以及委託地政士的服務費。稅捐依移轉原因而定，買賣常見土地增值稅、契稅與印花稅，贈與與繼承另涉贈與稅或遺產稅。

期限兩條是稅捐申報期限與登記申請期限，前者從訂約起算，後者從權利變更起算。把這三件事對上自己的案件，大部分疑問就有了方向。

費用三塊四問：土地過戶費用包含哪些、誰來繳

1. 問一，土地過戶費用包含哪幾筆？答：分三塊，分別是地政機關收取的規費、向稽徵機關申報的稅捐，以及委託地政士的服務費。規費依《土地法》第76條、第77條收登記費與書狀費，稅捐看移轉原因決定稅目，服務費於初判後以書面報價。
2. 問二，登記費由誰繳、什麼時候繳？答：登記費與書狀費由申請登記的權利人繳納，時點在登記收件之後。買賣案件的權利人是買方，因此登記規費原則上由買方負擔，契約另有分擔約定時依約處理。
3. 問三，書狀費怎麼算？答：依《土地法》第67條與第77條，每張權狀或他項權利證明書按中央地政機關公告的費額計收。筆數越多、共有人越多，核發的權狀張數越多，送件前可先算清楚要發幾張。
4. 問四，哪些登記不用繳登記費？

答：依《土地法》第78條，塗銷登記、更正登記、更名登記與住址變更登記免納登記費。這類登記不涉及權利移轉，但仍要備齊身分證明與原因證明文件才能受理。

稅捐誰繳四問：土地增值稅、契稅與印花稅的申報義務人

問五，土地增值稅是賣方還是買方繳？答：依《土地稅法》第5條，有償移轉由原所有權人繳納，買賣就是賣方負擔；無償移轉如贈與，則由取得所有權的人繳納。契約上的代繳約定只處理雙方內部分擔，不改變法定納稅義務人。

問六，土地增值稅什麼時候申報？答：依《土地稅法》第49條，應於訂定契約之日起三十日內申報土地移轉現值。這個期限從簽約當天起算，最好在簽約時就把申報日排進行程，避免拖累後面的登記。

問七，買土地要繳契稅嗎？答：依《契稅條例》第2條與第4條，不動產買賣、贈與與分割應申報契稅，買賣契稅由買受人申報。土地部分通常以土地增值稅處理，連同房屋一起移轉時，房屋部分要另外申報契稅。

問八，印花稅要怎麼處理？答：依《印花稅法》第5條與第8條，典賣、讓受及分割不動產的契據由立約或立據人貼用，時點在憑證書立後交付或使用時。公定契約書送地政機關前，要確認這一項已處理完畢。

期限與罰鍰四問：土地過戶流程裡最容易超時的節點

問九，土地過戶有沒有申請期限？答：有。依《土地法》第73條，土地權利變更登記應於權利變更之日起一個月內申請，繼承登記則是自繼承開始之日起六個月內。

買賣案在完稅後就該把登記送件排進行程，不要等到期限尾端。問十，逾期申請會怎樣？答：同樣依《土地法》第73條，逾期申請者以應納登記費額為基準加倍處罰鍰，延誤越久倍數越高，但有法定上限；不可歸責於申請人的延誤期間可依規定扣除。

1. 問十一，印鑑證明有沒有時效？答：義務人不親自到場時，可依《土地登記規則》第41條檢附印鑑證明替代，但必須是登記原因發生日期前一年以後核發。簽約與送件跨了很久的案件，送件前要先確認印鑑證明是否仍在效期內。
2. 問十二，補正通知要在幾天內處理？

答：依《土地登記規則》第56條，文件不符時地政機關會通知補正，申請人應於接到通知之日起十五日內補正；依第57條，逾期未補正或未依通知補正者駁回，駁回後須重新送件。

送件與補正三問：土地過戶流程要準備什麼、誰要到場

問十三，土地過戶流程大致分幾段？答：可分為簽約用印、申報稅捐並完稅、向地政事務所送件登記、領回權狀並點交四段。每一段的文件都是下一段的前提，稅捐未完納前地政機關不會受理移轉登記，順序不能顛倒。

問十四，送件要附哪些文件？答：依《土地登記規則》第34條，應提出登記申請書、登記原因證明文件、已登記者的所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明，以及其他依法應附的文件。買賣案件的原因證明文件就是公定契約書。

問十五，買賣雙方都要到地政事務所嗎？答：依《土地登記規則》第26條，登記原則上由權利人與義務人會同申請；依第40條與第41條，義務人可親自到場核對身分，或以印鑑證明、地政士簽證等方式替代。委託地政士時，雙方多半不必親自跑地政事務所。

土地過戶代辦三問：委託地政士前要確認的資格與程序

問十六，土地過戶代辦一定要找地政士嗎？答：當事人可以自行申辦，也可依《土地登記規則》第37條委託代理人並附委託書。但以執業為目的代理他人申辦登記、測量與相關稅務，屬《地政士法》第16條規定的地政士業務，須由領有開業執照的地政士承辦。

問十七，怎麼確認代辦的地政士是合法執業？答：依《地政士法》第7條與第8條，地政士須向直轄市或縣市主管機關登記並領得開業執照，執照有效期限四年；第33條規定須加入所在地公會才能執業。可在內政部不動產服務業資訊系統查詢開業資料。

問十八，地政士受託時為什麼要核對身分與權狀？答：依《地政士法》第18條，地政士應查明委託人確為登記標的物的權利人或權利關係人，並核對身分。委託時被要求出示身分證明與權狀正本，是法定程序而非刁難。

共有與試算兩問：特殊案件與事前估算

問十九，共有土地只有部分共有人同意，可以過戶嗎？答：依《土地法》第34-1條，共有人過半數且其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二者，可處分共有土地，但須依規定通知未同意的共有人。各案的同意比例與通知方式要逐筆核對，不能憑口頭估算。

問二十，土地過戶費用可以事先估算嗎？答：稅捐部分可以。財政部稅務入口網設有個人房地移轉稅務試算專區，可先估算土地增值稅與契稅；規費依筆數與權狀張數計算，地政士服務費則在免費書面初判後以書面報價。

判斷順序：先排期限，再算稅費，最後決定自辦或委託

二十個問題可以收斂成三步。

1. 第一步排期限：以簽約日推算三十日的稅捐申報期限，再以權利變更日推算一個月的登記期限，標在同一張行事曆上。
2. 第二步算稅費：用官方試算工具估算土地增值稅與契稅，確認每一項由誰繳。
3. 第三步決定自辦或委託：單純買賣、文件齊全且雙方能配合到場者可以自辦；涉及共有、跨縣市、印鑑證明效期或期限緊迫者，委託地政士較能控制風險。

土地過戶費用與期限：現在能做的三件事，以及什麼時候該找地政士

現在就能做三件事：申領最新的土地登記謄本確認權利狀態，把簽約日與預計完稅日寫進行事曆，並用財政部稅務入口網先試算稅額。若案件涉及共有人意見不一、繼承期限將屆、登記遭駁回或需要補正，就該請地政士介入。登記遭駁回而對處分有不同意見時，可依《訴願法》提起訴願，實際結果依事實與證據而定；涉及產權爭執須進入法院程序的部分，本所不承辦訴訟事件。

自我檢查清單

• 簽約日與三十日稅捐申報期限已標在行事曆上
• 權利變更日與一個月登記申請期限已推算清楚
• 土地增值稅、契稅、印花稅各由誰繳已在契約寫明
• 義務人的印鑑證明核發日期在登記原因發生日前一年以內
• 登記申請書、原因證明文件、權狀與身分證明已備齊
• 委託的地政士已在內政部不動產服務業資訊系統查到開業資料
• 共有土地已核對同意人數與應有部分比例

常見錯誤

• 以為登記期限從完稅日起算而慢慢排件，結果超過權利變更後一個月，被按登記費額加倍處罰鍰。
• 契約只口頭約定稅費分擔，申報土地增值稅時雙方各執一詞，過戶時程整段停擺。
• 沿用一年多前申請的印鑑證明送件，因不符時效遭通知補正，又在十五日內未補齊而被駁回。
• 收到補正通知擱置不處理，逾期遭駁回後重新送件，前面排好的交屋日全部延後。
• 委託未領開業執照的人代辦，出事時查不到執業資料，也無從向公會反映。
• 共有土地只取得多數人同意就送件，卻沒有依規定通知其他共有人，事後衍生爭議。

官方參考資料

• 《土地法》條文查詢（登記期限、登記費與免納登記費）
• 《土地登記規則》條文查詢（會同申請、應附文件、補正與駁回）
• 財政部稅務入口網：房地移轉稅額試算（過戶前先估土增稅與契稅）
• 內政部不動產服務業資訊系統（委託前查詢地政士開業資料）

常見問題

土地過戶的登記規費和稅捐，哪一筆要先繳？

稅捐要先申報並完稅，取得完稅證明後才能向地政事務所送件；登記費與書狀費則在登記收件後繳納。順序顛倒，地政機關不會受理移轉登記。

繼承的土地也要在一個月內辦登記嗎？

繼承登記的期限較長，依《土地法》第73條為自繼承開始之日起六個月內申請。期限內還要處理遺產稅申報與繼承人協議，建議盡早整理繼承系統表與戶籍資料。

地政士的服務費為什麼不在網站上公開？

服務費取決於移轉原因、筆數、共有人數與是否跨縣市，同樣是土地過戶，工作量差異很大。本所先做免費書面初判，確認案件範圍後再以書面報價。

先排期限再算稅費

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