新竹縣市開發許可審議實務：專責審議小組、分區變更與開發計畫審查
新竹縣市的非都市土地開發許可由縣市地政處地用科受理，送縣級專責審議小組或中央審議；山坡地與自來水水質水量保護區比對、開發影響費，以及許可後一年內的異動登記時限，是新竹案件最常卡關的三個點。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的非都市土地開發許可與分區變更審議統包，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 非都市土地開發許可與分區變更審議統包:
- 規模門檻判定
- 第一階段諮詢
- 開發計畫書圖
- 環境敏感地區自審
- 區委會審議答詢
- 二階段申請規劃
- 協議書簽訂與公證
- 開發影響費試算
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 新竹縣市、桃園市、苗栗縣(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 新竹縣政府地政處 開發許可專區、新竹市政府地政處 變更編定便利包、非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）
- 法規依據
- 《區域計畫法》（分區變更兩條途徑、得許可開發五項條件、開發影響費與公共設施用地移轉、六十日與九十日審議期限、審查費）
- 《非都市土地使用管制規則》（分區變更規模門檻、開發許可四步程序、一階段或二階段申請、變更開發計畫層級、許可後一年與十年期限）
- 《非都市土地開發審議作業規範》（區域計畫委員會審議基準，總編四十七點與十四個專編、開發計畫書圖格式）
- 《非都市土地開發影響費徵收辦法》（徵收時點、必要與彈性項目、可建築土地抵充、分期繳交與銀行保證）
- 《非都市土地開發許可審查收費標準》（開發許可審議審查費與變更開發計畫按次繳費）
- 應備文件
- 土地登記謄本與地籍圖
- 目的事業主管機關核准或同意文件
- 土地及建築物權利證明文件
- 公用事業主管機構同意文件
- 既有測量
- 地質與環境調查資料
- 常見退件與誤判
- 把竹科擴建與旗艦園區的都市計畫路徑套到民間工業用地;先整地再送件;引用舊的新竹縣山坡地變更編定審查專案小組設置要點
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
新竹縣市的開發許可案先看三件事：土地是否在都市計畫區外、開發面積是否達《非都市土地使用管制規則》第11條的規模、基地是否落在山坡地或自來水水質水量保護區。三個答案決定案子由新竹縣政府地政處地用科送縣級專責審議小組審議，還是由中央審議許可，也決定審查焦點。
常見誤解是把新竹的開發許可想成竹科擴建那種模式。
寶山用地擴建與知識經濟旗艦園區走的是都市計畫變更與區段徵收，由政府主導；民間在湖口、新埔、芎林取得工業用地，走的是區域計畫體系下的開發許可或變更編定，審查基準是《非都市土地開發審議作業規範》。
本文依新竹縣市政府官網與法規系統的資料，逐節整理主管科室與審議組織、近年案型、送件動線、審查焦點、卡關時點、環評水保農地變更的先後，以及國土功能分區圖公告前的時間窗。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，替業者在送件前把新竹審查端會問的問題先答好。
新竹縣地政處地用科與專責審議小組：開發許可在哪裡受理、由誰審
新竹縣的非都市土地開發許可由新竹縣政府地政處地用科受理，職掌含「非都市土地開發許可業務」，地址在竹北市光明六路10號。
縣級審議組織是「新竹縣區域計畫非都市土地使用分區及使用地變更專責審議小組委員會」，地政處公布的第 20 屆名冊載明規定人數 15 至 19 人、現置 18 人，府外專家學者至少占三分之一、現為 6 人，來自大地工程技師公會與水土保持技師公會全國聯合會等；府內 12 席由縣長、秘書長、五位處長、環境保護局局長與四位科長出任。
新竹市的對口是市府地政處地用科（中正路120號），市境非都市土地自民國 73 年 10 月 15 日公告編定，編定爭議由市長召集 11 人的「新竹市非都市土地使用編定審議小組」審議。
工業區編定、殯葬與遊憩：新竹縣市近年達規模開發的三種案型
新竹縣市近年的達規模開發以工業區型案件最多：
- 湖口鄉「新竹縣鳳山工業區」計畫面積約 18.6 公頃，縣府自民國 99 年起辦理編定開發，公共設施於 110 年完成；
- 新埔鎮內立工業區於 110 年 11 月 1 日辦理公聽會；
- 芎林鄉五華工業區第 3 次變更計畫於 112 年 12 月 4 日公告實施。
三區共用「新竹縣工業園區聯合服務中心」作單一諮詢窗口。殯葬是另一類熱點：關西鎮生命禮儀園區殯葬設施新建計畫於 2026 年 3 月 13 日核准興辦計畫，而殯葬設施屬《非都市土地使用管制規則》第15條列名應二階段申請的六類設施。遊憩與休閒農業居第三：新竹縣有 7 處農業部公告休閒農業區，新竹市另訂遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點。
開發計畫書圖、縣府初審到公告三十日：新竹的送件動線與線上系統
達到《非都市土地使用管制規則》第11條規模的新竹案件，先依《非都市土地開發審議作業規範》製作開發計畫書圖向縣市政府申請；縣市政府依《非都市土地使用管制規則》第14條查核書圖並提出初審意見，送區域計畫委員會審議，同意後核發許可並公告三十日。
新竹縣地政處開發許可專區的法規依據欄只列作業規範、管制規則與《區域計畫法》三部，並外連內政部國土管理署「非都市土地開發審議作業系統入口」；專區所連的進度查詢頁在 2026 年 9 月查核時已失效，進度改洽地用科。
送件前先用新竹縣地政處「非都市土地使用分區查詢」與新竹市「非都市土地編定查詢」核對地號分區；新竹市變更編定書圖須一式五份、配置圖比例尺至少 1/1200、位置圖至少 1/5000。
山坡地坡度、水源保護區與地質外審：新竹審查端盯的三件事
新竹縣第 20 屆審議小組有兩位大地工程技師與一位水土保持技師代表，反映縣內山坡地案件比重高，審查焦點落在坡度、地質與水源。
依《非都市土地開發審議作業規範》總編，坵塊圖平均坡度 40％以上地區八成以上面積須維持原始地貌並列為不可開發區，保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘面積的三成，山坡地基地連接部分最小寬度不得少於 50 公尺。
地質方面，新竹縣訂有「新竹縣非都市土地地質調查及地質安全評估報告委外審查原則」，地質報告送外審，要預留回應外審意見的時間。
水源方面，淨水廠取水口上游半徑一公里集水區內若無銜接至下游的專用污水下水道，會暫停核發開發許可；新竹縣科學園區第三期開發計畫就位於自來水水質水量保護區，鄰近同一水系的案件要提早比對。
753 件陳情、聯合取締與限期補正：新竹案件卡關的三個時點
新竹案件最常卡關的時點有三。
- 公展與陳情：
- 新竹縣國土功能分區圖草案公展期間收到陳情 568 件、公展後 50 件、原住民族土地劃設期間 135 件，共 753 件；殯葬、掩埋等六類設施還須由縣市政府召開聽取陳情民眾意見會議，申請人要做成紀錄並回應。
- 補正循環：
- 新竹市地政處流程圖註明得補正者限期補正、作業天數不含補正時間，審查表送工務處、產業發展處、環保局會簽，山坡地案另組專案小組且不計入作業天數，每補一輪都可能等到下一個會期。
- 違規稽查：
- 新竹縣設有「新竹縣非都市土地查緝違規聯合取締小組」，新竹市於民國 114 年 5 月新設聯合取締小組；作業規範明定原始地形地物被明顯擅自變更者依水土保持法暫停兩年申辦，先整地再送件等於自關兩年窗口。
環評、水保、農地變更同意與異動登記：新竹案件的先後順序表
《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水保與農業用地變更同意和開發許可併行審查，但在新竹要對上三個窗口：環評由新竹縣或新竹市環境保護局受理；水土保持計畫由新竹縣政府農業處山坡地保育科審核；農業用地變更作非農業使用審查在農業處農業企劃科，特定農業區農地原則不同意變更。
許可後的順序是：先完成公共設施用地分割移轉登記，繳交開發影響費、回饋金或提撥維護管理保證金，縣市政府才函請竹北、竹東、新湖或新竹市地政事務所辦理異動登記。
時限依《非都市土地使用管制規則》第23條：收到許可通知起一年內完成異動登記並送審水保或整地排水計畫，展期每次不逾一年、以兩次為限；十年內取得使用執照或核准營運文件，展期不逾五年、以一次為限，逾期原許可失效。
竹科 586 家廠商外溢與國土功能分區圖時間窗：新竹業者現在怎麼判斷
新竹的土地壓力來自科技產業：新竹科學園區民國 115 年 7 月已入區登記廠商 586 家，供應鏈廠商外溢到竹北、湖口、新埔、芎林的非都市土地。縣府主導的大園區走都市計畫與區段徵收，例如 114 年 6 月公告的知識經濟旗艦園區特定區計畫；中小型業者取得 2 公頃以上或依產業創新條例 5 公頃以上工業用地，才走開發許可或產業園區申請。
時間窗上，新竹縣國土計畫於 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖草案 113 年 7 月 23 日經縣審議會原則同意報請內政部審議；依《國土計畫法》第45條推算，分區圖公告的法定最後期限是 120 年 4 月 30 日。
公告前開發許可仍依區域計畫法審議，能送件的案子不必等新制。
LINE 諮詢
把開發許可申請的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
自我檢查清單
- 已用新竹縣地政處「非都市土地使用分區查詢」或新竹市「非都市土地編定查詢」確認每一筆地號的分區與使用地類別，並排除都市計畫區土地。
- 已依《非都市土地使用管制規則》第11條逐款比對開發類型與面積，毗鄰基地屬同一興辦事業計畫者已合併計算。
- 已在「新竹縣山坡地資訊查詢平台」與「新竹縣智慧圖資雲」核對基地是否位於山坡地、自來水水質水量保護區，以及國土功能分區圖草案的分區。
- 開發計畫書圖已依《非都市土地開發審議作業規範》附件格式製作，並載明開發影響費、區位理由與同性質案件供需分析。
- 環評、水土保持計畫與農業用地變更同意的新竹窗口（環境保護局、農業處山坡地保育科、農業企劃科）與送件時程已排成同一張表。
- 殯葬、掩埋、焚化、土石方與土石採取案已規劃二階段申請，並備妥聽取陳情民眾意見會議的紀錄與回應。
- 許可核發後一年內的異動登記、公共設施用地移轉與水保或整地排水計畫送審，已指定負責人與追蹤日期。
常見錯誤
- 把竹科擴建與旗艦園區的都市計畫路徑套到民間工業用地——開發計畫書圖、區位理由與供需分析全部漏做，新竹縣府初審一輪就退件。
- 先整地再送件——《非都市土地開發審議作業規範》明定原始地形地物被明顯擅自變更者，依水土保持法暫停兩年申辦。
- 引用舊的新竹縣山坡地變更編定審查專案小組設置要點——該要點在縣法規系統已標示廢止，法源欄會被要求整段重寫。
- 只盯新竹縣地政處，忘了環評、水保、農地變更同意在環境保護局與農業處各有窗口——三條線時程對不齊，許可核了土地仍動不了。
- 拿到開發許可後以為可以慢慢來——《非都市土地使用管制規則》第23條要求一年內完成異動登記並送審水保或整地排水計畫，逾期原許可失效。
- 殯葬或掩埋類設施一次送整套開發計畫——《非都市土地使用管制規則》第15條規定六類設施應先申請分區變更計畫同意，整案會被要求拆成二階段重送。
官方參考資料
常見問題
新竹 非都市土地 開發 兩公頃 以上 是 縣政府 審 還是 內政部 審
《非都市土地使用管制規則》第11條門檻：其他開發 2 公頃、工業 10 公頃（依產業創新條例申請 5 公頃）、遊憩與公墓 5 公頃、學校與高爾夫球場 10 公頃。達標案由新竹縣政府地政處地用科初審，送縣級專責審議小組審議；一定規模以上、性質特殊或位於環境敏感地區者，依《區域計畫法施行細則》第18條由中央審議許可。
新竹 開發許可 拿到 之後 一年內 沒 辦 異動登記 會 怎樣
原許可會失效。
《非都市土地使用管制規則》第23條要求自收受開發許可通知起一年內完成分區與使用地異動登記、公共設施用地移轉，並送審水保或整地排水計畫；來不及可在期限屆滿前向新竹縣或新竹市政府申請展期，每次不逾一年、以兩次為限。
登記前還得先完成捐地與公共設施用地移轉、繳清開發影響費或回饋金。
新竹 山坡地 開發 環評 水保 農地 變更 同意 要 先 辦 哪一個
可以併行，不必排隊。《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水土保持與農業用地變更同意跟開發許可審查併行。
在新竹縣，環評窗口是新竹縣環境保護局，水土保持計畫由農業處山坡地保育科審核，農業用地變更作非農業使用審查在農業處農業企劃科。實務上先把三份書圖的基地範圍與土地清冊對齊再同步送件，才不會互相退件。
新竹案件免費初判
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