林業用地變更為其他用地：森林法同意、保安林解除與水保連動
林業用地變更編定是三道審查疊在一起：先依《森林法》第6條徵得縣市主管機關同意並報中央核准，再走興辦事業計畫與地政變更編定，開工前水土保持計畫還得先核定。保安林、國有林地另有解除與出租讓與的獨立門檻。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的用地變更編定，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 用地變更編定:
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 南投縣、苗栗縣、屏東縣、花蓮市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 森林法（全國法規資料庫）、水土保持法（全國法規資料庫）、非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)
- 第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
- 常見退件與誤判
- 把容許使用當成變更用途，直接在林業用地蓋非林業設施;以為保安林解除由縣市政府決定，只跑地方窗口;拿一般營利事業計畫申請承租國有林地
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
把林業用地變成建地或特定目的事業用地，第一個要問的不是地政，而是林業主管機關。《森林法》第6條把林業用地「不得供其他用途之使用」定為原則，例外只有一條路：先徵得直轄市、縣（市）主管機關同意，再報請農業部會同內政部核准。這道門沒過，變更編定連受理都談不上。
多數人的直覺是「林業用地有容許使用項目，蓋設施應該不難」。容許使用與變更用途是兩件事：前者不改編定，《森林法》第6條第2項管的是改變用途。另一個誤判是把保安林或國有林地當一般林業用地估價，卻不知保安林須先經農業部核准解除，國有林地只能為四類公共目的出租、讓與或撥用。
本文依申請人會碰到的順序展開：先判斷手上是哪一種林地，再拆解林業主管機關同意、保安林解除、國有林地出租讓與三道門檻，接著把水土保持計畫與地政變更編定的先後接起來。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，習慣先替申請人排好每道核准的機關與順序，再決定送件時點。
先分清三種林地：一般林業用地、保安林、國有林地
同樣登記為林業用地，程序卻可能天差地遠。
- 第一種是私有、非保安林的一般林業用地，走《森林法》第6條第2項：徵得直轄市、縣（市）主管機關同意，報請農業部會同內政部核准，再接興辦事業計畫與變更編定。
- 第二種是保安林，《森林法》第24條規定其經營不論所有權屬均以社會公益為目的，要先依《森林法》第25條經中央主管機關核准解除，才談得上變更。
- 第三種是國有或公有林地，《森林法》第8條只准為公共設施、國防交通水利、公用事業、國家公園與風景特定區或森林遊樂區內經核准用地四類目的出租、讓與或撥用，一般營利事業不在名單。
判定類別時，土地登記謄本、保安林公告與林地權屬三份資料要一起看，缺一份就可能走錯程序。
林業主管機關同意動線：縣市同意、農業部會同內政部核准
《森林法》第6條第2項的核准是變更編定的前置門檻，不屬於地政程序。
動線是：先向土地所在地直轄市、縣（市）主管機關取得同意（實務上多由農業局（處）的林業單位承辦），再報請農業部會同內政部核准；土地屬原住民土地者，《森林法》第6條第3項要求另會同中央原住民族主管機關核准。
尚未編定使用地類別、但依其他法令適用林業用地管制的土地，《森林法》第6條第4項準用同一程序，不能因謄本上沒寫「林」就跳過。送件前先確認土地是否在保安林或國有林事業區內，若是，走的是解除或出租讓與程序，而不是本條。同意函與核准函都要留存正本，實務上地政收件時會逐件核對。
興辦事業計畫到變更編定：兩個處分、兩個機關、回饋金卡中間
林業主管機關點頭後，變更編定才起跑，而且是兩個處分、兩個機關。先依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫，報直轄市、縣（市）目的事業主管機關核准；該機關核准前須徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意。
再依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書（申請人即所有權人免附）、土地使用計畫配置圖及位置圖，向土地所在地縣市政府地政單位申請並繳規費。
回饋金卡在中間：林業用地同屬《農業發展條例》第10條的農業用地，須另徵農業主管機關同意並繳回饋金（山坡地範圍者為山坡地開發利用回饋金）；《非都市土地使用管制規則》第29條規定繳清後才函請登記機關辦異動登記。
保安林解除的權責在農業部，縣市只是受理層報
保安林是獨立的編入與解除制度，不是「比較嚴格的林業用地」。《森林法》第22條列了預防水害風害、涵養水源、防止土砂崩壞、國防、自然保育等九種公益目的；符合其一者，不論國有、公有或私有林，都由中央主管機關編為保安林。《森林法》第25條規定，無繼續存置必要時，得經中央主管機關核准解除一部或全部，審核標準由中央主管機關另定。
申請人依《森林法》第26條限於森林所在地法人、團體或其他直接利害關係人，向直轄市、縣（市）主管機關申請並層報中央核定；屬中央管理的森林則逕向中央申請。文件依《森林法施行細則》第17條只有申請書加位置圖。解除核定前，《森林法》第30條禁止未經核准的伐採與開墾。
國有林地只為四類公共目的出租、讓與或撥用
國有或公有林地的變更，起點不是買地而是申請「出租、讓與或撥用」，而且對象受限。
《森林法》第8條只開放四類：
- 學校、醫院、公園或其他公共設施用地；
- 國防、交通或水利用地；
- 公用事業用地；
- 國家公園、風景特定區或森林遊樂區內經核准用地。
一般營利事業不在名單。申請文件依《森林法施行細則》第8條共五項，含比例尺五千分之一實測位置圖與經目的事業主管機關核定之使用計畫，也就是興辦事業計畫核定要走在前面。
動線是經由林地管理經營機關，國有林報請農業部、公有林報請直轄市、縣（市）主管機關會商有關機關辦理。環評、水土保持計畫依法應辦者，須先審查核定才能辦出租讓與；違反指定用途或指定期間不使用，應收回。
水土保持計畫未核定，目的事業主管機關不得發許可
水土保持計畫決定開發許可能不能發。
《水土保持法》第3條把國有林事業區、試驗用林地、保安林地直接列為山坡地，再加上經行政院核定公告、標高一百公尺以上或未滿一百公尺但平均坡度百分之五以上的土地；判斷看公告範圍，不是現場量坡度。
《水土保持法》第12條規定在山坡地或森林區內開發建築用地、修路或開挖整地，應先擬具水土保持計畫送主管機關核定，未核定前目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用許可。依《水土保持計畫審核監督辦法》第3條，挖填方加計總和或堆積土石方未滿二千立方公尺、一般開發建築用地的建築與開挖整地面積合計未滿五百平方公尺者，可用簡易水土保持申報書代替。
審查端先查環境敏感地區、附表三與規模
審查端拿到林業用地案，先查三件事。
- 區位：
- 《非都市土地使用管制規則》第30條之1規定興辦事業計畫不得位於第一級環境敏感地區，而國有林事業區、保安林、大專院校實驗林地及林業試驗林地等森林地區、區域計畫劃定之森林區，都被明列為與水資源保育直接相關的環境敏感地區，落在這些範圍內的案子例外空間極窄。
- 附表三：
- 變更編定只能在原使用分區內辦，該分區能否改成你要的用地，要開《非都市土地使用管制規則》第27條附表三逐格核對。
- 規模：
- 達《非都市土地使用管制規則》第11條規模者走分區變更與開發許可，審查層級跳到區域計畫擬定機關。
- 踩線代價：
- 林業用地未經核准供其他用途，依《森林法》第56條之1處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
自我檢查清單
- 已調閱土地登記謄本並比對保安林公告與林地權屬，確認地號不在保安林或國有林事業區內。
- 已向直轄市、縣（市）主管機關取得《森林法》第6條第2項所需同意，並確認是否須會同中央原住民族主管機關。
- 已開《非都市土地使用管制規則》第27條附表三，核對所在使用分區可否變更為目標用地。
- 已比對全國區域計畫環境敏感地區清單，確認基地不落在第一級敏感地區，或已備妥例外依據。
- 已估算挖填方總量與開挖整地面積，判定要用水土保持計畫還是簡易水土保持申報書。
- 已知水土保持計畫核定後三年內須申領施工許可證並申報開工，簡易申報書為一年內，並排進時程表。
- 已規劃山坡地建築順序：先雜項執照並附水土保持計畫核定證明，領雜項工程使用執照後再申請建造執照。
常見錯誤
- 把容許使用當成變更用途，直接在林業用地蓋非林業設施——違反《森林法》第6條第2項，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，後續申請也得先處理違規事實。
- 以為保安林解除由縣市政府決定，只跑地方窗口——《森林法》第25條的核准權在中央主管機關農業部，縣市只受理層報，審核標準也由中央訂定，時程要照中央節奏抓。
- 拿一般營利事業計畫申請承租國有林地——《森林法》第8條只准四類公共目的，名單外的用途於法無據；即使取得，違反指定用途或指定期間不使用也會被收回。
- 沒等水土保持計畫核定就拿興辦事業計畫核准去整地——《水土保持法》第12條禁止目的事業主管機關在核定前發許可，擅自開發者依《水土保持法》第23條按次處罰、令停工，該地兩年內暫停開發申請。
- 把林業用地上種果樹、茶當成合法林業使用——《森林法施行細則》第5條之1只適用國有林事業區、保安林、實驗林或試驗用林地內出租造林土地，且須符合列管改正造林專案等條件，一般私有林業用地不適用。
- 在他人森林或林地內先動工再補件——《森林法》第51條是六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣六十萬元以下罰金，於保安林犯之得加重其刑至二分之一。
官方參考資料
常見問題
林業用地可以變建地嗎 要經過誰同意
可以，但要疊三層同意。先依《森林法》第6條第2項徵得直轄市、縣（市）主管機關同意，報請農業部會同內政部核准；原住民土地再會同中央原住民族主管機關。
接著擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再向縣市政府地政單位申請變更編定。能不能改成建築用地，還要看所在使用分區在《非都市土地使用管制規則》第27條附表三允不允許，並確認基地不在第一級環境敏感地區。
保安林解除 怎麼申請 誰能申請
申請人限森林所在地的法人、團體或其他直接利害關係人，依《森林法》第26條向直轄市、縣（市）主管機關申請，層報中央主管機關核定；森林由中央管理者，逕向中央申請。文件依《森林法施行細則》第17條是申請書加位置圖，載明名稱、位置、面積與解除理由。核准要件是《森林法》第25條的「無繼續存置必要」，審核標準由農業部另定，解除前依《森林法》第30條不得伐採或開墾。
山坡地林業用地開發 要水保計畫還是簡易水保申報書
看規模。
依《水土保持計畫審核監督辦法》第3條，挖填方加計總和或堆積土石方未滿二千立方公尺，且一般開發建築用地的建築面積加其他開挖整地面積合計未滿五百平方公尺，可用簡易水土保持申報書；林業經營設施的開發建築用地放寬到未滿一公頃。
超過就要擬具水土保持計畫，《水土保持計畫審核監督辦法》第14條規定審查自繳費之日起三十日內完成，得延長一次。
索取林地變更初判
把地號、土地登記謄本與想做的事業類型傳給我們，偉騰先替你判定是一般林業用地、保安林還是國有林地，並排出森林法同意、水保計畫與變更編定的先後順序。加 LINE「偉騰開發」洽詢，免費書面初判。
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