共有土地分割流程的費用怎麼拆？協議、調處到登記，每一關誰收什麼錢、依什麼基準

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-10-29・更新 2026-10-29（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

共有土地分割的錢不是一筆，而是沿著協議、複丈、調處、登記、稅務五個關卡分別發生：地政事務所收謄本費、複丈費、登記費與書狀費，地方稅務局收土地增值稅與契稅，縣市政府收調處費用，地政士與估價師依委任契約收服務費。本文逐關說明誰收、依什麼基準，不寫金額。

結論先講：共有土地分割的費用分成三類收取者，地政事務所收的規費（謄本費、複丈費、登記費、書狀費）、稽徵機關收的稅（印花稅、土地增值稅、契稅）、以及依委任契約計收的專業服務費（地政士、估價師、測量）；若協議不成走調處，縣市政府另依調處辦法計收調處費用。

每一筆都有明確的收取者與計算基準，看懂基準就能預判哪些是固定的、哪些會因為方案設計而變動。

最需要打掉的直覺是「分割只是把地切開，應該沒什麼費用」。分割登記的規費是按權利價值計算的，不是按筆數；分割後各人取得的價值若與原持分不等，差額找補會牽動土地增值稅；地上有建物時還有契稅。另一個錯覺是「找地政士才會有費用」，實際上規費與稅是自辦也要繳的，地政士費用只是其中可以選擇的一塊。

本文地圖：

• 第一節畫出共有土地分割流程與費用節點的對照；
• 第二到第四節拆解地政事務所收的四筆規費；
• 第五到第六節講稅；
• 第七節講共有土地分割協議階段的專業服務費；
• 第八節講調處費用；
• 第九節講逾期登記的罰鍰；
• 第十節是三種案型的費用結構差異；
• 第十一節是委託前要問清的事。

共有土地分割流程與費用節點對照：協議、複丈、調處、登記、稅務五關各自發生什麼錢

共有土地分割流程的五個關卡，每一關都有對應的收費者。

協議關：

調閱謄本與地籍圖的謄本費由地政事務所收，方案設計、協議書撰擬與鑑價屬專業服務費。

複丈關：

分割複丈費由地政事務所依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》收取。

調處關：

僅在協議不成、依《土地法》第 34 條之 1 向縣市政府申請不動產糾紛調處時發生，由縣市政府依調處辦法計收。

登記關：

登記費與書狀費由地政事務所收，印花稅貼用於分割契約書。

稅務關：

土地增值稅與契稅由地方稅務局核課，發生與否取決於分割後價值是否相等與地上有無建物。

把這五關排成一列，就能看出哪些費用是必然、哪些取決於方案。

共有土地分割的謄本費與資料調閱費：地政事務所與戶政機關依份數收取

分割的第一筆支出是資料調閱。土地登記謄本、地籍圖謄本、建物謄本由地政事務所依份數與類別收費，可臨櫃、也可透過全國地政電子謄本系統線上申請。若共有人中有已過世未辦繼承者，還要向戶政機關調閱除戶謄本與繼承系統表所需的戶籍資料，同樣依份數收費。

這筆費用金額小，但份數容易失控：共有人多、筆數多、歷次異動複雜的案件，謄本可能要調閱數十份。合理的做法是先調閱登記謄本確認共有人與持分現況，再針對有疑義的部分調閱人工登記簿謄本或異動索引，不要一開始就全部調。這一關的費用由誰付，應在共有人之間先講好，常見是由發起分割的人先墊、最後按持分分攤。

共有土地分割的複丈費：依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》按宗數與面積計

分割必須經過地政事務所複丈，把一宗土地依分割方案釘出新的界址並產生新地號，複丈費就是這一步的規費。收取者是土地所在地的地政事務所，計算基準依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》，與分割後的宗數及土地面積有關；分割成愈多筆、面積愈大，複丈費愈高。

這筆費用會因方案設計而變動：共有人堅持每個人都要分到一筆獨立土地，宗數就多；若部分共有人願意維持共有或以找補替代，宗數減少，複丈費跟著降。另外要注意的是，複丈成果若因方案變更而需重新施測，費用會再發生一次，所以方案應在送複丈前定案。地上有建物且分割線穿過建物時，還可能需要建物測量，另依同一收費標準計收。

共有土地分割的登記費與書狀費：按權利價值的法定比例與權狀張數計

分割登記屬權利變更登記，登記費由地政事務所收取，計算基準是按分割後各人取得土地的權利價值依法定比例計徵，而不是按筆數或按人數。權利價值通常以申報地價或公告現值為基礎，所以同一塊地在不同年度分割，登記費會隨地價調整而不同。

書狀費則是每一張新發的土地所有權狀按張收費，分割成幾筆、幾個人持有，就發幾張權狀、收幾張的書狀費。這兩筆費用自辦與委託地政士辦都要繳，是純規費。常見的誤算是忘了分割後若有找補，找補的部分可能被視為買賣或贈與性質的移轉，登記費的計算基礎會跟著改變；方案設計時應請地政士先試算，而不是送件後才發現規費與預期不同。

共有土地分割的印花稅與契稅：契約書要貼印花，地上有建物才有契稅

分割契約書屬於應貼用印花稅票的憑證，依《印花稅法》就契約書所載金額計貼，收取者是稽徵機關，繳納方式是在契約書上貼票或以繳款書繳納。契稅則只在分割標的包含建物時發生：建物所有權因分割而移轉，取得建物的人要向地方稅務局申報契稅，計算基準是建物的契價。

單純的土地分割沒有契稅，這是許多共有人會被誤導的地方。兩者的順序是先完成稅務申報、取得稅單或免稅證明，再連同契約書送地政事務所登記，稅單是登記的應備文件之一。委託地政士時應確認他負責代為申報，並約定稅款由各取得人自付，避免事後爭議。

共有土地分割的土地增值稅：分割後價值不等、有找補時才會核課

土地增值稅是共有土地分割裡最容易被低估的一筆，收取者是土地所在地的地方稅務局。原則是：分割後各共有人取得的土地價值與分割前的持分價值相當者，屬於不課徵的範圍；但分割後價值不等、差額部分以金錢或其他方式找補時，差額部分就會被視為有償移轉而核課土地增值稅。計算基準是該差額對應的漲價總數額與持有年期。

方案設計階段若只用面積均分而不看價值，臨路地與裡地的價值落差會在稅單上現形。正確的順序是先以公告現值試算各方案的價值分配，必要時由不動產估價師出具估價報告佐證，再決定找補金額，最後才送複丈與登記。地方稅務局多設有土地增值稅試算的線上服務，可以在定案前先估。

共有土地分割協議階段的專業服務費：地政士、估價師、測量各依什麼收

共有土地分割協議階段的費用由專業人員依委任契約收取，不是規費，也不公開定價。地政士的服務內容通常涵蓋謄本調閱與共有結構盤點、分割方案與圖說、共有土地分割協議書撰擬、稅務申報與登記代辦，計算基準是案件的共有人數、筆數、是否涉及繼承與農地限制、往返協調的次數。

不動產估價師在價值分配有爭議或需要找補時介入，依估價標的數量與報告深度收費。若分割線涉及現況與地籍不符，可能另委託測量技師先做現況測量。

這三筆都是「可選擇」的費用，但選擇的基礎是案件複雜度：共有人少、方案單純、無找補的案件，可以只請地政士；共有人多、價值差距大、有人不同意的案件，省掉估價往往換來更貴的稅與更久的協調。

本所不公開報價，了解共有結構後個別說明。

共有土地分割協議不成的調處費用：縣市政府依調處辦法計收，前置勘測另計

協議談不成時，依《土地法》第 34 條之 1 可向土地所在地的縣市政府申請不動產糾紛調處，由不動產糾紛調處委員會辦理。調處費用由縣市政府依《直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》計收，部分縣市在正式調處前設有前置作業程序，由地政事務所先行審查方案並實地勘測，此時申請人需繳納勘測費。

中央辦法規定調處應自受理申請之日起 30 日內辦理，必要時得延長；調處成立並涉及對價或補償者，登記時應提出已受領或已提存的證明。調處是行政程序，費用結構與法院程序完全不同；調處不成立後的司法途徑屬本所業務邊界之外，本所不承辦訴訟事件，實際結果依事實與證據而定。

共有土地分割登記逾期的罰鍰：每逾一個月按登記費額加倍，最高二十倍

分割登記有申請期限，這是費用結構裡最容易被忽略的一筆。依地政事務所公告的辦理須知，共有物分割登記應於權利變更後 1 個月內申請，逾期每逾 1 個月處應納登記費額 1 倍的罰鍰，最高至 20 倍。計算基準是「應納登記費額」，所以登記費愈高的案件，逾期罰鍰的絕對金額愈大。

常見的逾期原因有三種：協議書簽完後有人遲遲不交印鑑證明、稅單申報拖延、或複丈成果出來後又想改方案。避免的方法是把「權利變更日」釘清楚，從那一天起算一個月，把印鑑、稅單、權狀的收齊日期倒推排程。繼承共有的案件另有繼承登記的期限與罰鍰規定，應分開計算，不要混在一起。

三種共有土地案型的費用結構差在哪：全體同意、少數不同意、繼承共有農地

全體同意且價值均等的案型，費用集中在規費：謄本費、複丈費、登記費、書狀費、印花稅，加上地政士服務費；沒有調處費用，土地增值稅多屬不課徵範圍。少數不同意的案型，多出調處費用與前置勘測費，協調次數增加使地政士服務費上升，若採多數決處分而非分割，費用結構會轉為買賣移轉的規費與稅。

繼承共有農地的案型最複雜：先有繼承登記的規費與可能的逾期罰鍰，再有農地分割受《農業發展條例》限制而需要的方案調整，分割後若無法照持分均分，找補額度大、土地增值稅的影響也大。三種案型的共同點是：規費與稅是自辦也要付的底線，專業服務費是把底線以上的變動壓低的工具。

委託地政士辦共有土地分割前要問清的費用問題：代收代付、分攤、完成條件

委託前應釘死四件事。

1. 第一，規費與稅由誰代收代付、發票與收據開給誰，地政士多為代收代付並附繳費收據，但應寫進契約。
2. 第二，費用在共有人之間怎麼分攤，按持分、按取得面積或按人頭，先講好才不會在最後一關卡住。
3. 第三，服務費對應的完成條件，是以登記完成、權狀發下為完成，還是以送件為完成；補正責任歸誰。
4. 第四，方案變更導致複丈重做或估價重出時，額外費用怎麼算。

這四題問完，費用結構就不會有驚喜。

想先知道自己的共有地費用會落在哪一種結構，請把土地登記謄本、地籍圖、共有人名單與持分、地上有無建物、是否涉及繼承整理好，加 LINE「偉騰開發」傳資料，免費書面初判會依本文的五個關卡回覆哪些費用必然發生、哪些可以靠方案設計避開。

自我檢查清單

• 已確認五個關卡各自的收費者：地政事務所、地方稅務局、稽徵機關、縣市政府、專業人員
• 謄本與戶籍資料只調閱必要份數，先確認現況再針對疑義補調
• 分割方案在送複丈前定案，避免重測再付一次複丈費
• 已依公告現值試算各方案的價值分配，知道有無找補與土地增值稅的影響
• 地上有建物者已確認契稅申報順序與負擔人
• 權利變更日已釘清楚，印鑑、稅單、權狀的收齊排程倒推在一個月內
• 委任契約寫明代收代付、分攤方式、完成條件與方案變更的額外費用

常見錯誤

• 只看面積均分不看價值——臨路地與裡地價差在土地增值稅單上現形，找補愈大稅愈重
• 方案沒定案就送複丈——改方案等於重測，複丈費再付一次
• 以為單純土地分割也有契稅——契稅只在地上有建物移轉時發生，別被誤導多繳
• 忘了登記期限——每逾一個月按登記費額加倍罰鍰，最高二十倍，印鑑證明晚交就是主因
• 協議不成直接放棄——不動產糾紛調處是行政程序，費用結構與法院完全不同，先評估再決定
• 費用分攤沒先講——到了繳規費那一關才吵由誰付，整案在最後一步停擺

官方參考資料

• 土地法（全國法規資料庫）
• 土地複丈費及建築改良物測量費收費標準：複丈費的計算依據
• 不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法：調處費用的計算依據
• 內政部地政司
• 全國地政電子謄本系統

常見問題

共有土地分割協議談成了，哪些費用是一定要繳的？

謄本費、複丈費、登記費、書狀費與分割契約書的印花稅是自辦也要繳的規費與稅；分割後價值相當者土地增值稅多屬不課徵範圍，地上有建物時另有契稅。地政士服務費依委任契約，是可選擇的部分。

共有土地分割流程中走到調處，費用會比協議多多少？

多出的是縣市政府依調處辦法計收的調處費用，部分縣市在前置作業階段由地政事務所勘測時另收勘測費；協調次數增加也會使地政士服務費上升。調處是行政程序，本所不公開金額，了解案件後個別說明，實際結果依事實與證據而定。

共有土地分割登記拖了一陣子才送件，會多什麼費用？

依地政事務所的辦理須知，共有物分割登記應於權利變更後 1 個月內申請，逾期每逾 1 個月處應納登記費額 1 倍的罰鍰，最高 20 倍。登記費愈高的案件，逾期的絕對金額愈大，印鑑證明與稅單的收齊時程要倒推排好。

先判讀費用會落在哪一種結構

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