興辦事業計畫代辦 20 問快答：桃園窗口、各目的事業審查要點與分工
興辦事業計畫沒有一套通用寫法，社會住宅、停車場、礦場、光電、休閒農場各有自己的審查作業要點與份數、年限、面積門檻。本文二十問聚焦兩件事：代辦到底做什麼、你的事業該查哪一份要點，並把桃園的送件窗口一次說清。
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偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 官方參考
- 非都市土地使用管制規則全文、非都市土地變更編定執行要點、桃園市變更編定規費標準公告頁（市府地政局）、桃園網路 e 指通農業用地變更使用申請、內政部國土管理署非都市土地單一窗口
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 常見退件與誤判
- 先寫計畫書再查審查要點;把社福或社會住宅案當一般開發案估時程;停車場案選在特定農業區
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
先說結論：興辦事業計畫代辦的核心工作不是「寫一本計畫書」，而是先確認你的事業歸哪一個目的事業主管機關、適用哪一份審查作業要點、面積有沒有踩到分區變更或環評門檻。
這三件事確認之前寫的計畫書，多半要重寫。
常見的錯誤直覺有兩個。
- 一是以為興辦事業計畫是地政的事，其實它是目的事業主管機關核准的文件，地政的變更編定是核准之後的下一棒；
- 二是以為所有事業用同一份格式，實際上各部會依《非都市土地使用管制規則》第 30 條第 4 項各訂有審查作業要點，份數、年限、面積、回饋金條件都不同。
以下二十問分十組：是什麼與代辦做什麼、桃園窗口、面積門檻與環評、審查要點怎麼找、內政部與衛福部案、交通部案、經濟部案、農業部案、環境部與其他、代辦分工與時程。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，服務全台各縣市；本所不承辦訴訟事件，被駁回案件僅協助陳述意見與訴願的書面整理。
一、興辦事業計畫是什麼、興辦事業計畫代辦做什麼 2 問
問一：興辦事業計畫是什麼？答：非都市土地要變更編定成你要的用地之前，依《非都市土地使用管制規則》第 30 條，先由目的事業主管機關核准的那份計畫。
它回答的是「這塊地為什麼非做這件事不可、做了之後對環境、交通、農業的影響怎麼處理」，核准函再拿去地政辦變更編定。它不是建照、不是容許使用、也不是開發許可。
- 判斷框架：
- 只要你的事業在非都市土地上需要改用地類別，就繞不開它。
- 問二：
- 興辦事業計畫代辦做什麼？
答：四段。基地適法性盤點，把分區、用地、環境敏感區、權源一次查清；計畫書撰擬，依該目的事業的審查要點章節逐一對應；非正式預審，送件前先與承辦單位確認會辦意見；正式審查與補正回應。判斷框架：代辦的價值在前兩段，第一段做錯，後面都是白工。
二、桃園興辦事業計畫 2 問：窗口依事業分，不是只有一個局
問三：桃園的興辦事業計畫要送哪裡？答：看事業類型。
農業用地變更為非農業使用的農政同意，桃園市政府把「農業用地變更使用申請」放在網路 e 指通服務平臺；變更編定的規費依「桃園市非都市土地變更編定規費收費標準」計收；宗教使用另有桃園市政府訂定的審查要點；公民營廢棄物清除處理機構設施的興辦事業計畫，桃園市也訂有自己的審查作業要點。
- 判斷框架：
- 先定事業類型，再找那個事業在桃園市政府的主管局處，而不是先問地政局。
- 問四：
- 桃園案和其他縣市差在哪？
答：法規骨架相同，差在地方自訂要點與窗口分工。桃園的特色是大量土地開發同時進行，農政審查對區位無可替代性與周邊農業生產環境的要求不會因為開發多就放鬆。判斷框架：桃園案先把農政同意的七大層面寫扎實，其餘流程與全台一致。
三、面積門檻與環評 2 問：2 公頃是第一道門檻，不是唯一一道
問五：面積多大要走分區變更？
答：變更面積未達 2 公頃，原則上逕辦用地變更編定，只需興辦事業計畫核准；一般開發達 2 公頃、遊憩設施達 5 公頃、工業使用達 10 公頃，就觸發使用分區變更，要先走開發許可程序，審查陣容從目的事業主管機關擴大到區域計畫委員會。
- 判斷框架：
- 先量面積，再決定是「一份興辦事業計畫」還是「開發許可加興辦事業計畫」，兩者時程差一個量級。
- 問六：
- 要不要做環評？
答：看《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》對你的開發類型與區位的規定，特別是位於山坡地、水源保護區、環境敏感區的案件，門檻會下修。判斷框架：環評不是興辦事業計畫的一部分，但審查會把「有沒有環評義務」當前提問，答不出來就先退回。
四、審查要點怎麼找 2 問：每個部會一份，核准函長得都一樣
問七：我的事業該用哪一份審查要點？
答：各目的事業主管機關依《非都市土地使用管制規則》第 30 條第 4 項訂定「審查作業要點」，內政部管社會住宅、警政、民政、消防設施，衛福部管社福與長照，教育部管學校與運動場館，交通部管公路、停車場、觀光遊樂業，經濟部管工業、礦業、能源，農業部管農業設施、畜牧、休閒農場、農產加工、寵物生命紀念設施，環境部管廢棄物與資源回收設施。
- 判斷框架：
- 找要點的第一步是找主管部會，第二步才是找要點全文。
- 問八：
- 核准函會寫什麼？
答：各要點的共同骨架是：向縣市政府申請、主管機關查核與會勘、核准函載明應依「非都市土地變更編定執行要點」附錄一之二辦理查核事項，再由申請人向地政機關申請變更編定。核准後六個月內相同項目免重複會審。判斷框架：核准函不是終點，上面的查核事項與年限才是後續義務清單。
五、內政部與衛福部的興辦事業計畫 2 問：社會住宅與社福設施
問九：民間要在非都市土地興辦社會住宅，要點怎麼規定？
答：適用「非都市土地申請變更作為社會住宅使用興辦事業計畫審查作業要點」，限土地面積未達二公頃的案件，書件一式十份，須附社會住宅需求評估說明書，核准後三年內營運，得展期一次、最長三年。
- 判斷框架：
- 社會住宅案的審查重心是需求評估，供需與急迫性寫不出來，區位再好也過不了。
- 問十：
- 長照或社福機構要蓋在非都市土地上呢？
答：社會福利設施的審查要點規定，面積二公頃以上者應先取得區域計畫委員會的開發許可，核准後三年內設立。判斷框架：社福案先看面積是否達二公頃，達了就是開發許可案，時程與文件都要重排；未達二公頃者，重點在服務對象、量能與交通可及性的論述。
六、交通部的興辦事業計畫 2 問：停車場與觀光遊樂業
- 問十一：路外停車場的興辦事業計畫有什麼特別要求？答：適用交通部訂定的停車場事業計畫審查作業要點，書件一式十五份，核准後的執行期限得展延一次、不超過二年；位於特定農業區的土地不得變更為交通用地。判斷框架：停車場案第一題先查分區，特定農業區直接出局，其餘再談需求與動線。
- 問十二：觀光遊樂業要先有多大的地？
答：依《觀光遊樂業管理規則》第 7 條，申請籌設面積不得小於二公頃，但其他法令或縣市自治規定另有規定者從其規定；第 10 條規定籌設申請的審查期限為六十日，必要時得延展五十日。判斷框架：觀光遊樂業案是「籌設許可」與「興辦事業計畫」兩套程序並行，面積與審查期限各有法源，不能混用。
七、經濟部的興辦事業計畫 2 問：礦業用地與特定工廠用地
問十三：礦業用地的興辦事業計畫要注意什麼？答：書件一式十份，須檢附礦區周邊二百五十公尺內住戶的同意書，補正期限二個月，核准後二年內完成變更編定，得展延二次、每次一年。
- 判斷框架：
- 礦業案的程序性阻點在住戶同意書，這一項拿不齊，計畫書寫得再好也送不出去。
- 問十四：
- 特定工廠要把農地變更成特定目的事業用地，條件是什麼？
答：依《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》，須於民國一百二十一年三月十九日前提出用地計畫，回饋金以公告現值的百分之五十計算、分四期繳納，建蔽率百分之七十、容積率百分之一百八十，審查費每件一萬四千元、變更每件七千元，核定後二年內完成工廠登記，且不得逾民國一百二十九年三月十九日。
判斷框架：特定工廠的用地計畫是倒數計時的案件，時間表比內容更先決定成敗。
八、農業部的興辦事業計畫 2 問：農政同意、休閒農場與畜牧
問十五：農地變更一定要農政同意嗎？答：農業用地變更為非農業使用，依《農業發展條例》第 10 條應先徵得農業主管機關同意，第 12 條另有回饋金規定。
農政審查的說明書有十項內容、七種不同意情形，特定農業區原則不同意、僅有例外；隔離綠帶依情形為三十、二十或十公尺。回饋金由縣市主管機關核算後通知一次繳清，非都市土地變更編定者應在異動登記前繳納。
- 判斷框架：
- 農政同意是興辦事業計畫核准的前置徵詢，不是平行程序。
- 問十六：
- 休閒農場與畜牧設施的門檻？
答：休閒農場內設施的變更編定面積不得超過農業用地面積的百分之十五、以 2 公頃為限，單筆用地不小於一百五十平方公尺、建築高度不超過十點五公尺；畜牧設施建蔽率依類型為百分之四十至六十，核定後三個月內申請變更編定、二年內營運。
判斷框架：農業部案的審查要點數字密集，每一個都要對到你的配置圖。
九、環境部與其他目的事業 2 問：廢棄物設施與寵物生命紀念設施
問十七：廢棄物處理或資源回收設施的興辦事業計畫？答：環境部的一般廢棄物處理設施審查要點規定書件一式十份；應回收廢棄物處理業設施一式十五份，核准後一年內完成登記。公民營廢棄物清除處理機構設施的中央要點現行效力未能查得，但桃園市、臺中市、臺南市等地方政府另訂有同名要點。
- 判斷框架：
- 環境部案先確認適用中央還是地方要點，再確認設施類型對應的份數與期限。
- 問十八：
- 寵物生命紀念設施也能辦興辦事業計畫？
答：可以，屬農業部主管，面積門檻為零點二公頃，位於山坡地者為十公頃，建蔽率百分之六十、容積率百分之一百八十、綠地至少百分之二十。判斷框架：這類設施的審查重點是鄰避與環境負荷，計畫書要主動處理周邊溝通與污染防制，不要等會辦意見來要求。
十、興辦事業計畫代辦分工與時程 2 問：代辦不保證過件，但保證不走冤枉路
問十九：代辦可以保證核准嗎？答：不能，任何人都不能。審查端最常退件的五個原因是土地權源不齊、財務計畫無依據、必要性論述不足、會辦意見矛盾、基地位於環境敏感區，其中前四項代辦可以在送件前消除，第五項只能靠選地。
- 判斷框架：
- 代辦承諾的是程序品質，不是結果；聽到「包過」請提高警覺。
- 問二十：
- 興辦事業計畫代辦要多久、怎麼開始？
答：以本所的四段工作估，基地適法性盤點約一至二週，計畫書撰擬約二至四個月，非正式預審約一至二個月，正式審查依案型從數個月到一年不等，達區域計畫委員會層級者更長。
判斷框架：先把地號、謄本、事業構想與預計面積傳給我們，請加 LINE「偉騰開發」，本所免費提供書面初判，告訴你適用哪一份審查要點、踩到哪些門檻。服務範圍遍及全台各縣市；本所不承辦訴訟事件，駁回案件只協助陳述意見與訴願的書面整理。
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
自我檢查清單
- 已確認事業類型對應的目的事業主管機關，並取得該部會的審查作業要點全文
- 變更面積已量清，確認是未達 2 公頃逕辦變更編定，還是觸發分區變更與開發許可
- 已對照環評認定標準，確認有無環評義務與區位加嚴條件
- 涉及農業用地者，農政同意的十項說明與隔離綠帶寬度已納入配置圖
- 審查要點規定的書件份數、核准後執行年限與展延次數已寫進專案時程表
- 土地權源文件（所有權、租約、共有人同意）齊備，與計畫書的申請人一致
- 桃園或其他縣市的地方自訂要點與規費標準已查對，窗口局處已確認
常見錯誤
- 先寫計畫書再查審查要點——章節與該部會要求對不上，整本重寫
- 把社福或社會住宅案當一般開發案估時程——達二公頃者要先取得開發許可，時程差一個量級
- 停車場案選在特定農業區——要點明定不得變更為交通用地，計畫書寫得再好也無解
- 特定工廠用地計畫忽略倒數期限——錯過提出期限或工廠登記最終期限，特登失效
- 以為回饋金可以等建照再繳——非都市土地變更編定案要在異動登記前一次繳清，估算失準卡住登記
官方參考資料
常見問題
興辦事業計畫代辦和技師簽證是同一件事嗎？
不是。代辦負責的是計畫書整體架構、法規對應、會辦協調與補正回應；水土保持、建築、環工等專業圖說依法由各該技師簽證。一個案子通常是代辦統籌、多位技師分工，簽證責任在技師，程序品質在代辦。
桃園興辦事業計畫的農政同意，是向農業局還是區公所申請？
農業用地變更為非農業使用的同意，由桃園市政府農業主管機關審查，申請入口放在網路 e 指通；區公所處理的是農業設施容許使用，兩者不同程序。先分清楚你要的是「變更使用」還是「容許使用」，再決定送哪一個窗口。
二十問裡沒有我的事業類型，怎麼辦？
先回到第七問的方法：找出你的事業由哪個部會主管，再找該部會依第 30 條第 4 項訂定的審查作業要點。文化、勞動與其他部會也各有要點，部分中央要點的現行效力需另行查證。把事業構想傳給本所，書面初判會直接告訴你適用哪一份。
傳地號與事業構想，免費書面初判
不確定你的事業該用哪一份審查要點、面積有沒有踩線？請加 LINE「偉騰開發」傳地號、謄本、事業構想與預計面積，本所免費提供書面初判，列出適用要點、門檻與桃園或所在縣市的窗口。全台各縣市皆可承辦。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好