特目用地不是萬能建地，丁建也沒寫資料中心

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

客戶原想把主機房蓋在特定目的事業用地，理由是『已是建築用地』。我們拆開兩筆地：主機房走丁種建築用地容許使用線，特目用地重新報准興辦事業計畫，兩線同步不互等。

案件背景

資訊服務集團旗下的資料中心營運公司，計畫在桃園設置第二座機房園區，規劃契約容量遠超過五千瓩。

仲介提出兩筆相鄰的非都市土地：一筆是工業區內停工多年的電子廠丁種建築用地，另一筆是原供倉儲物流、業者歇業後閒置的特定目的事業用地，兩筆合計未達《非都市土地使用管制規則》第11條須辦理分區變更的規模。

客戶第一版配置把主機房大樓放在特定目的事業用地，理由是『已經是建築用地，買了就能蓋』；設備商還說要先向國家通訊傳播委員會申請核准。檢視後我們發現，兩筆地的用地路線、主管機關與建蔽容積上限全不同，原配置送件會同時卡在興辦事業計畫性質變更與使用項目認定兩關。

難題

• 特定目的事業用地只能按核定的特定目的事業計畫使用：原核准的是倉儲物流興辦事業計畫，改作資料中心屬計畫性質變更，須依《非都市土地使用管制規則》第30條重新報經目的事業主管機關核准，核准前還要徵得變更前目的事業主管機關同意；地買下來不等於機房蓋得起來。
• 丁種建築用地的容許項目表沒有『資料中心』四個字：《非都市土地使用管制規則》附表一只列廠房或相關生產設施、工業技術開發或研究發展設施等項目，資料中心歸哪一項要靠桃園市政府認定；認定沒下來，建造執照就少了土地使用依據，建築管理處無從審起。
• 目的事業主管機關是誰，設備商、仲介與客戶內部各說各話：設備商說找國家通訊傳播委員會，但純資料中心不使用無線電頻率與電信號碼，不是《電信管理法》第36條、第37條所稱須申請核准的公眾電信網路；興辦事業計畫送錯機關，等到的只會是一封權責不符的退件函。
• 建蔽率與容積率差一個級距：《非都市土地使用管制規則》第9條定丁種建築用地上限為建蔽率百分之七十、容積率百分之三百，特定目的事業用地為百分之六十、百分之一百八十；主機房若放在特目用地，樓地板總量、機櫃數與冷卻配置全部重算。
• 用電大戶義務會回頭咬配置圖：契約容量達五千瓩即列為再生能源義務用戶，義務裝置容量為前一年度平均契約容量的百分之十，五年內須以自設再生能源、購買綠電憑證或設置儲能履行；屋頂光電與儲能若沒寫進特目用地的興辦事業計畫，日後增設就是《非都市土地使用管制規則》第30條禁止的計畫外使用，桃園市政府非都市土地使用管制聯合取締小組每半年一次的檢查也會查核是否按原核准內容使用。

偉騰怎麼做

• 拆開兩筆土地做『用地路線對照』：丁種建築用地走容許使用線，只需取得使用項目認定即可申請建造執照；特定目的事業用地走《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫線，須目的事業主管機關核准。依建蔽容積上限、經手機關數、審查時程與日後變更彈性四項逐格比對，把主機房大樓改配到丁種建築用地，特目用地改承接儲能、變電、備援發電與第二期機房。
• 先做『主管機關歸屬預判』再送件：以客戶不使用無線電頻率與電信號碼、不對外提供電信服務為事實基礎，排除《電信管理法》第36條、第37條向國家通訊傳播委員會申請核准的路線，改以桃園市政府經濟發展局為興辦事業計畫的直轄市目的事業主管機關，並在正式送件前以函詢取得該局受理權責的書面回覆，同時確認變更前目的事業主管機關是哪一個局處。
• 替資料中心做『使用項目對號』：向桃園市政府地政局地用科函詢丁種建築用地容許項目歸屬，附機房運作說明與無製程排放、低污染的事業特性，爭取以『工業技術開發或研究發展設施』認定；同步向桃園市政府建築管理處提出使用類組確認，指出《建築物使用類組及變更使用辦法》附表二將電信機房列於工業倉儲類第二組組而資料中心無明文，請依該辦法第2條認定類組，避免土地管制與建照兩關認定不一致。
• 把用電大戶義務做『綠電義務前置』：依《再生能源發展條例》第12條與其子法《一定契約容量以上之電力用戶應設置再生能源發電設備管理辦法》，以規劃契約容量試算義務裝置容量，把機房大樓屋頂光電區、儲能設備用地（義務容量乘以最小供電時數二小時）與購買再生能源電力及憑證的比例，一併寫進配置圖與興辦事業計畫的使用項目，讓五年履行期內每一種履行方式在土地管制上都站得住。
• 用審查委員的眼睛預審興辦事業計畫：依《非都市土地使用管制規則》第30條之1、第30條之3先查第一級、第二級環境敏感地區並附查詢結果；把變更前目的事業主管機關同意函、原倉儲業者的歇業與停用證明、與丁種建築用地相鄰的整體配置圖一次備齊；再對照桃園市政府非都市土地使用管制聯合取締小組的三類檢查對象，確認核准後每一項設施都對得上核定使用項目，讓計畫書經得起半年一次的查核。
• 排定三條線的接棒點：興辦事業計畫核准（經濟發展局）、核定使用項目登錄（地政局地用科）、建造執照（建築管理處）各設負責人與交付文件；丁種建築用地的建照送件不等特目用地的核准，兩線同月啟動、各自補正、各自結案。

結果

• 第6個月取得桃園市政府經濟發展局的興辦事業計畫核准函，核准使用項目載明資料中心附屬能源設施、儲能、備援發電與第二期機房；用地別維持特定目的事業用地，核准函副知地政局地用科辦理核定使用項目登錄。
• 丁種建築用地取得『工業技術開發或研究發展設施』的容許項目認定，主機房大樓建造執照於第4個月送件，與興辦事業計畫線平行推進，未互相等待。
• 桃園市政府建築管理處依《建築物使用類組及變更使用辦法》第2條認定主機房為工業倉儲類第二組組，與土地使用管制認定一致，建照審查未因類組爭議退補。
• 屋頂光電與儲能區位納入核准使用項目，用電大戶五年履行期內的三種履行方式都有土地依據，不必回頭修計畫。
• 全程僅在興辦事業計畫階段補正一次，項目為變更前目的事業主管機關同意函的格式，配置圖與使用項目零修改。

關鍵數字

• 2 條線 用地路線同月啟動（丁種建築用地走容許使用線申請建照，特定目的事業用地走興辦事業計畫線，各自送件、各自補正）
• 第 6 個月 取得興辦事業計畫核准函（桃園市政府經濟發展局核准，使用項目載明資料中心附屬能源設施、儲能、備援發電與第二期機房）
• 5 年 綠電義務履行期已預留（契約容量達五千瓩即列再生能源義務用戶，義務容量為前一年度平均契約容量一成；屋頂光電與儲能區位寫進核准使用項目）

處理時間軸

1. 第1–2週：用地路線對照——把兩筆地拆開，依建蔽容積上限、經手機關數、審查時程與日後變更彈性逐格比對；主機房大樓改配丁種建築用地，特目用地改承接能源設施與第二期機房。
2. 第3–4週：主管機關歸屬預判與函詢——排除國家通訊傳播委員會路線，函詢桃園市政府經濟發展局受理權責、地政局地用科容許項目歸屬、建築管理處使用類組，三份書面回覆到齊再定送件版本。
3. 第2個月：環境敏感地區查詢與計畫撰擬——依《非都市土地使用管制規則》第30條之1、第30條之3查第一級、第二級環境敏感地區；用電大戶義務試算後把屋頂光電與儲能寫進使用項目；取得變更前目的事業主管機關同意函。
4. 第3–4個月：兩線同月送件——興辦事業計畫送桃園市政府經濟發展局；丁種建築用地主機房建造執照送建築管理處，附容許項目認定與工業倉儲類第二組組確認。
5. 第5個月：一輪補正——經濟發展局要求補正變更前目的事業主管機關同意函格式，配置與使用項目未被要求修改，期限內補齊。
6. 第6個月：興辦事業計畫核准——核准函到手，副知地政局地用科辦理核定使用項目登錄；建照續審，客戶啟動屋頂光電與儲能的設備採購。

本案啟示

『已經是建築用地就能蓋』不成立；把每筆地對到自己的用地路線與目的事業主管機關，再讓兩條線各自跑完，才是解。

常見問題

我看的地已經是特定目的事業用地，蓋資料中心還要再申請什麼？

特定目的事業用地只能按原核准的興辦事業計畫使用。原計畫若是倉儲、加油站或遊憩，改作資料中心就是計畫性質變更，要依《非都市土地使用管制規則》第30條重新報經目的事業主管機關核准，核准前還得徵得變更前目的事業主管機關同意。用地別不必改，但沒有新的核准函，建築主管機關審建照時就找不到土地使用依據。

蓋資料中心算不算電信業？要先去通傳會申請嗎？

純資料中心只出租機櫃、機房與運算資源，不使用無線電頻率或電信號碼，不對外提供電信服務，就不是《電信管理法》第36條、第37條所稱的公眾電信網路，不必向國家通訊傳播委員會申請設置核准。

在非都市土地上，興辦事業計畫的目的事業主管機關通常是直轄市或縣市政府的產業主管單位，桃園是經濟發展局；送件前先以函詢確認受理權責最穩。

機房用電這麼大，用電大戶條款會不會影響我買哪塊地？

會，而且要在選地階段就算。契約容量達五千瓩即成為再生能源義務用戶，義務裝置容量是前一年度平均契約容量的百分之十，五年內須以自設再生能源、購買再生能源電力及憑證或設置儲能履行，儲能容量按義務容量乘以二小時計。屋頂光電與儲能設備都要有地方放；放在特定目的事業用地時必須寫進興辦事業計畫的使用項目，否則就是計畫外使用。

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