原基地凍結兩年，替代基地九個月登記

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

林業用地三公尺的高度天花板、保安林禁區、原保地身分要件與水保兩年凍結期同時壓在一塊基地上；把基地換掉、把申請人換對，比硬闖任何一關都快。

案件背景

屏東一戶原住民家族與外地出資友人在自有原保地旁合作經營季節性露營；出資人在自有林業用地上闢了車道與營位平台，沒有任何水土保持書件。

前一年縣府水保主管機關稽查後認定為擅自開發，裁處罰鍰並令停工，依《水土保持法》第23條自第一次處罰之日起兩年內暫停該地開發申請；營區同時被列入交通部觀光署露營場管理平台的違規名單，縣府來函要求合法化。

兩人原想合併兩塊地、由出資人承租原保地當申請人，地籍套疊後卻發現一筆林業用地落在保安林範圍，屬第一級環境敏感地區不得設置露營相關設施，原保地租用又卡在原住民身分要件。原基地三面受制，家族在第二個沒收入的淡季找上偉騰。

難題

• 原基地兩年凍結：出資人的林業用地已被縣府水保主管機關裁處，依《水土保持法》第23條自第一次處罰之日起兩年內暫停該地開發申請，任何在原地補件的想法一開始就沒有受理窗口；限期改正若不到位，還會依《水土保持法》第33條按次處罰至改正為止。
• 保安林禁區與林業用地天花板：一筆林業用地落在保安林範圍，屬《非都市土地使用管制規則》附表一所列第一級環境敏感地區的資源利用敏感類型，不得設置露營相關設施；其餘林業用地即使可用，也只有營位設施與衛生設施兩項細目、沒有管理室，設施高度不得超過三公尺，位於森林區者另受《森林法》第6條第2項程序拘束。
• 原保地身分要件：兩人原設計由非原住民出資人承租原保地並掛名申請人，但原保地的租用與使用權有原住民身分要件，這條路在土地線的審查端就走不通，也讓「誰是露營場登記申請人」變成先決問題。
• 程序先後不能倒：《水土保持法》第12條第2項規定水土保持計畫未核定前，目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用之許可；非都市土地許可使用、建管消防與露營場登記全排在水保之後，任何一線搶跑都會被退回重排。
• 部落與時間的雙重壓力：替代基地仍是原保地，部落諮商與原住民族主管機關的意見必須前置；家族已經兩個淡季沒有收入，《屏東縣露營場申請設置審查及管理要點》第8點又要求申請人於一年內依核准計畫將設施興建完成，時程沒有再拖的空間。

偉騰怎麼做

• 啟動「地號身分雙盤」：向屏東縣政府地政處調齊每筆地號的使用分區與使用地類別，套疊農業部林業及自然保育署的保安林範圍與環境敏感地區圖資，同時盤點每筆土地的權利人身分，兩張表對起來，先判定哪幾筆地根本不能碰、哪一個人才有資格當申請人。
• 拆解原基地的水保處分：把縣府水保主管機關的裁處與限期改正內容逐項對到《水土保持法》第23條與第33條，排出改正工項與植生復育的完成時序，讓原地處分在期限內改正結案、不再按次處罰，並確認兩年凍結期的起算日，把原基地明確排除在本期申請之外。
• 執行「替代基地推演」：把原基地、修剪後的原基地與家族另一筆山坡地保育區農牧用地原保地，以敏感區、細目上限、申請人身分、水保規模、時程五個維度平行推演；農牧用地在現行附表一下可設營位設施、衛生設施與管理室，設施高度上限四公尺，且不屬特定農業區的優良農地，成為唯一能在一年內完成的方案。
• 重組申請人與合作架構：不再用出資人名義承租原保地，改由具原住民身分的土地權利人以自己名義擔任露營場登記申請人與經營者，出資協力回到合作契約層面而不碰土地權利名義，避免土地線審查過了、登記線卻被翻案。
• 前置部落諮商與機關意見：以書面向原住民族主管機關確認本案的規模與行為類型是否落入須經部落諮商同意的範圍，並同步辦理部落諮商，把營位配置、噪音時段管理與排水路線攤開說明，讓部落意見在設計定案前就進入圖面。
• 以「整地量封頂」畫配置：從審查端的角度倒過來設計，營位限採點狀配置、順原地形不做大面積整平，把挖方及填方加計總和壓在二千立方公尺以下，並確認屬得以簡易水土保持申報書代替的種類與規模；許可使用細目合計不超過露營場面積百分之十且不超過六百六十平方公尺，衛生設施與管理室合計不超過細目面積百分之三十，讓水保書件與《非都市土地使用管制規則》附表一的附帶條件一次過。

結果

• 替代基地全數避開保安林、國有林事業區等第一級環境敏感地區，落入禁區的營區地號歸零；原林業用地不列入營區範圍，只做林相保留。
• 簡易水土保持申報書於第4個月獲縣府水保主管機關核定，成為後續許可使用與登記的前置文件；原基地的限期改正同期完成結案，未再被按次處罰。
• 非都市土地許可使用申請於第7個月經屏東縣政府交通旅遊處會同地政處等機關核准，細目面積、點狀配置與設施高度全數落在附表一附帶條件內，一次通過審查。
• 以具原住民身分的土地權利人為申請人，於第9個月完成露營場登記；部落諮商意見已納入營位配置與夜間管理，開營前部落無異議。
• 出資人與家族重新簽訂合作契約，資金與經營分工不再碰土地權利名義，土地線與登記線的申請人自始一致。

關鍵數字

• 0 筆 落入保安林的營區地號（替代基地全數避開第一級環境敏感地區，原林業用地退出營區範圍）
• 第4個月 簡易水土保持申報書核定（水保先於許可使用與登記，程序順序不倒置）
• 第9個月 完成露營場登記（以具原住民身分的權利人為申請人，許可使用一次通過審查）

處理時間軸

1. 第1–2週：地號身分雙盤與凍結期確認——調齊使用分區、使用地類別、保安林範圍與權利人身分，確認一筆林業用地落保安林、原基地處於水保兩年凍結期，出資人承租原保地的身分要件不成立。
2. 第1個月：替代基地推演定案——三方案五維度平行推演，選定家族的山坡地保育區農牧用地原保地為本期基地；原林業用地退出營區範圍，並排定水保改正結案時程。
3. 第2–3個月：部落諮商與水保送件——取得原住民族主管機關對規模與類型的書面意見並完成部落諮商；配置圖以整地量封頂原則定稿，簡易水土保持申報書送縣府水保主管機關。
4. 第4個月：水保核定、許可使用送件——簡易水土保持申報書核定後，備齊使用計畫、地籍圖謄本與土地使用配置圖，向屏東縣政府交通旅遊處提出非都市土地許可使用申請。
5. 第5–7個月：許可使用核准與建管消防——許可使用經會同地政處等機關核准；衛生設施與管理室依《建築法》辦理，屏東縣政府消防局現勘完成，環保事項依縣府公告的露營場環境保護事項申請及審查指引送環境保護局。
6. 第8–9個月：露營場登記完成——以土地權利人名義循《屏東縣露營場申請設置審查及管理要點》向屏東縣政府交通旅遊處完成露營場登記，趕在旺季前開營。

本案啟示

「原地補件就能救回原基地」不成立；先做地號身分雙盤、再用替代基地推演把基地與申請人一起換對，才是解。

常見問題

我不是原住民，可以租原保地來做露營區、用我的名字申請嗎？

實務上這條路在土地線的審查端就會被擋下來。原保地的租用與使用權有原住民身分要件，非原住民出資人用承租名義掛申請人，不只土地線不會受理，事後登記線也可能被翻案。我們的作法是先做地號身分雙盤：把每筆地的使用分區、使用地類別對上權利人身分，由具身分的土地權利人以自己名義擔任申請人與經營者，出資協力回到合作契約層面，不去碰土地權利名義。

林業用地可以蓋管理室或小木屋嗎？高度有什麼限制？

依《非都市土地使用管制規則》附表一，林業用地的露營相關設施只有營位設施與衛生設施兩項細目，沒有管理室；露營場面積要小於一公頃，細目合計不得超過露營場面積百分之十且以六百六十平方公尺為限，限採點狀配置，衛生設施不得超過細目面積百分之十，高度不得超過三公尺。

落在國有林事業區、保安林等森林地區的完全不能設，位於森林區者另受《森林法》第6條第2項程序拘束。需要管理室或四公尺高度，得改看農牧用地。

之前沒送水保就整地被罰過了，這塊地還能申請露營場嗎？

《水土保持法》第23條規定，未擬具水土保持計畫而擅自開發者，除按次處罰外還會令停工、得沒入設施及機具、強制拆除與清除工作物，費用由經營人、使用人或所有人負擔，並自第一次處罰之日起兩年內暫停該地的開發申請，致生水土流失者另有刑事責任規定。

所以正確順序是先把限期改正做到結案、停止按次處罰，再算清凍結期起算日；期間若有其他基地可用，以替代基地推演換地申請，通常比等兩年更快。

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