預告登記怎麼辦？新北家族房產保全的完整流程
借名登記的房子，最怕名義人一時起意拿去賣或設定抵押。本案例用新北一個家族的真實情境，示範預告登記從判讀到核准的每一步，以及為什麼同意書與契約要一起設計。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的不動產債權保全登記與拍定後登記整備，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 不動產債權保全登記與拍定後登記整備:
- 抵押權設定登記
- 抵押權塗銷登記
- 抵押權內容變更登記
- 預告登記申請
- 預告登記塗銷
- 他項權利順位分析
- 限制登記狀態解讀
- 拍定移轉登記
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 新北市(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 《民法》(抵押權、債權)
- 《土地法》第 79 條之 1(預告登記)
- 《土地登記規則》(他項權利、限制登記、塗銷登記)
- 《契稅條例》
- 《土地稅法》(移轉稅務)
- 應備文件
- 債權發生與金額的佐證(借據、契約)
- 擔保或標的不動產的登記謄本
- 當事人身分證明與印鑑證明
- 拍定案件的權利移轉證書(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
委託人是新北市一個三代同堂的家族。長輩多年前購買一戶公寓，因故登記在次子名下，實際由長輩居住、全家出資維護。長輩年事漸高，其他子女擔心日後名義人在未經家族同意下移轉或設定抵押，希望在謄本上加一道防擅自處分的保險，但又不想走到撕破臉的程度。
名義人本人也同意配合，只是不清楚該辦什麼登記、會不會反過來把自己卡死。家族透過 LINE 傳來謄本與身分資料，請本所評估可行的登記工具與流程。
案件難點
- 家族只有口頭共識與零星的出資紀錄，沒有書面的借名契約，預告登記的請求權基礎要先補強。
- 謄本上已有一筆銀行抵押權，家族不確定既有他項權利會不會影響預告登記的辦理與效力。
- 名義人擔心辦了預告登記後自己日後完全動彈不得，連正當的處分或換屋都要看別人臉色。
- 家族成員分散在北部與中部，印鑑證明與到所簽名的安排要同步，避免文件效期過期重辦。
LINE 諮詢
把預告登記的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
本所作法
- 調閱土地與建物登記謄本，拆解所有權、他項權利與限制登記狀態，確認沒有查封、假扣押等限制登記，既有抵押權不影響預告登記的辦理，但會影響日後處分時的順位安排。
- 協助家族把借名關係與出資事實整理成書面契約，明定預告登記請求權人、保全的請求權內容、名義人處分時應取得同意的方式，以及預告登記塗銷的條件與時點。
- 擬定預告登記同意書與申請書，依《土地法》第 79 條之 1 辦理預告登記，列出應備文件：登記申請書、登記名義人同意書、雙方身分證明、名義人印鑑證明、所有權狀，並核對印鑑證明效期。
- 安排一次到所簽名，由本所地政士代理送件至新北市所轄地政事務所，補正通知由本所統一回覆，家族成員不必各自往返。
- 核准後交付新謄本與一頁式說明，標明預告登記的效力範圍與極限：擋得住未經同意的移轉與設定，擋不住繼承與法院執行所生的變動。
辦理結果
- 預告登記核准，謄本其他登記事項欄載明預告登記請求權人與內容，名義人未經請求權人同意無法辦理移轉或設定。
- 借名契約、同意書與塗銷條件成為一套文件，名義人日後若需正當處分，依契約取得同意即可塗銷，不會被登記卡死。
- 全案自文件齊備到核准以週計，中間一次補正，由本所補送文件即結案，家族成員僅到所一次。
- 本所未涉及任何向法院聲請的保全或執行程序，登記端能做的已完整交付；若日後發生爭議，實際結果依事實與證據而定。
關鍵數字
- 1 次 家族到所簽名次數（其餘往返與補正由本所代理）
- 1 輪 補正輪次（補送文件後即核准）
- 0 件 法院程序（全案僅登記端處理，不涉聲請或執行）
處理時間軸
- 第 1 週：謄本判讀與可行性回覆——調閱謄本，確認無限制登記、既有抵押權不影響辦理，回覆預告登記方案與應備文件清單。
- 第 2 週：契約與同意書設計——整理借名關係與出資事實成書面契約，擬定預告登記同意書與塗銷條件。
- 第 3 週：文件整備與到所簽名——核對印鑑證明效期，安排家族成員一次到所簽名，由本所代理送件。
- 第 4 週：補正與核准——回覆一次補正通知，核准後交付新謄本與效力範圍說明。
本案啟示
預告登記的價值不只在登記本身，而在同意書與契約把「什麼時候可以塗銷」先講清楚。只辦登記不談條件，保全會變成日後交易的絆腳石；只簽契約不辦登記，對方名下的不動產照樣能動。兩者一起設計，才是把債權變成謄本上看得見的權利。
常見問題
預告登記是什麼？登記後對方真的不能賣房子嗎？
預告登記是把一項請求權（例如將來移轉所有權、或不得處分的約定）登記在謄本上，登記後未經請求權人同意，名義人辦不了移轉與設定。它擋得住擅自處分，但擋不住繼承或法院執行而生的變動。
預告登記怎麼申請？要準備哪些應備文件？
由請求權人與登記名義人共同申請，文件包括登記申請書、登記名義人出具的預告登記同意書、雙方身分證明、名義人印鑑證明與所有權狀，向不動產所在地的地政事務所送件。印鑑證明有效期要抓好。
預告登記缺點是什麼？名義人會不會被卡死？
對名義人來說它是限制：想處分就要取得請求權人同意。所以辦理前要把塗銷條件寫進契約，正當處分時依約取得同意即可塗銷。沒先約定的預告登記，才會變成雙方日後的僵局。
預告登記費用怎麼算？
登記規費依地政事務所公告標準繳納；委任費用於看過謄本與案情後個別說明，不公開於網站，因為標的數量、他項權利複雜度與是否一併設計契約，工作量差異很大。