駁回的案子不是死了，是原來的設計錯了。
山坡地變更的駁回多是「範圍的貪心」：把超限坡地硬劃進開發範圍，全案跟著陪葬。這個案子的救援哲學很簡單——把地的真話聽進去，縮到能過的範圍，先活下來再說。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的用地變更編定，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 用地變更編定:
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 苗栗縣(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)
- 第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
業者在苗栗一處山坡地規劃休閒遊憩開發，首次申請把整片基地全數劃入開發範圍送件，遭駁回：審查意見直指部分區塊坡度超過容許開發的上限、水土保持構想粗糙。前手團隊給的補救方案是「找關係再送」，內容幾乎原封不動——業者越聽越不安，轉尋第二意見。
偉騰接手診斷後把話說白：這不是人脈問題，是設計問題。駁回的根源在範圍的貪心——把先天超限的坡地硬劃進開發範圍，等於逼審查機關對整案投否決票；而全基地的規模又把案子推上更重的審查量級，環評門檻、程序成本與駁回風險層層疊加。
駁回案的重生題
- 坡度超限的區塊是地形給的先天硬傷，任何書面論述都翻不了牌——不重劃範圍就沒有活路
- 業主對全基地開發的執念要用數字說服：縮範圍在情感上像認賠，決策先卡在心理關
- 規模與審查量級連動：範圍不縮，案件就壓在環評門檻之上，程序以年計拉長且變數翻倍
- 駁回紀錄在案，重送案會被拿著前次審查意見逐條檢視——漏答一條，就是二度駁回
- 水土保持計畫要打掉重練，設計邏輯從硬整地改為順應地形，技術路線整個換軌
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
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- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰的處理過程
- 重跑坡度解剖：全基地坡度分析重做，超限區塊的邊界精準劃出，能開發與不能開發一圖分明
- 執行可行區縮編：開發範圍縮至可行區塊，超限坡地退出範圍、保留原貌兼作景觀腹地
- 重定審查量級：縮編後規模落於環評門檻之下，程序量級直接減輕一級
- 重做水土保持計畫：順地形配置取代硬整地，開挖與擋土量體同步下修，技師簽證到位
- 編製駁回對表：前次駁回理由逐點對應答覆——重送案審查的第一個動作就是翻舊卷，要讓委員在對表上找不到任何未回應的懸念
- 啟動預審溝通：重送前向承辦說明縮編邏輯與對表架構，把重建的信任帶進審查室
處理結果
- 縮編方案重送一次核准，駁回案起死回生
- 規模落於環評門檻之下，省下一個審查量級與以年計的時程
- 保留的超限坡地轉為景觀腹地，先天硬傷變成開發案賣點
- 水土保持計畫核定，後續開發如期推進
- 第二意見接手的重診斷，證明駁回案的解方在重設計而非重關係
關鍵數字
- 1 次重送核准（縮範圍策略）
- 1 個環評量級省下（門檻下輕量化）
- 2 手救援成功（第二意見價值）
處理時間軸
- 第 1–2 週：卷證總診斷——駁回函、原規劃圖與審查紀錄逐份重讀，鎖定駁回真因為範圍與量級，排除人脈歸因。
- 第 1–2 個月：坡度解剖與縮編定案——全基地坡度分析重跑，開發範圍縮至可行區，環評門檻下的量級重新定位。
- 第 2–4 個月：水保計畫重做——順地形配置設計完成，開挖與擋土量體下修，技師簽證到位。
- 第 4–5 個月：駁回對表與預審溝通——前次審查意見逐點答覆成表，重送前向承辦完整說明縮編邏輯。
- 第 5–7 個月：重送審查一次核准——縮編方案通過審查，全案重回開發軌道。
本案啟示
「駁回是人脈不夠」的歸因不成立；坡度解剖聽懂地形的否決票、可行區縮編換取量級輕量化、駁回對表補齊信任缺口，才是山坡地重送的活棋。
常見問題
變更被駁回還能重送嗎？
能——前提是找到駁回的真因：範圍、坡度、配套的硬傷要用重設計回應，原案微調重送多半再敗。駁回案的第二意見，常常一次就定生死。
縮小開發範圍會不會不划算？
多數相反：縮到可行範圍換來的程序輕量與核准確定性，價值常高於帳面上少掉的面積——貪心的全範圍，結局往往是零。
想換團隊做第二意見，前案的資料要怎麼交接？
交接要的是卷證不是人情：駁回函、原規劃圖說、審查紀錄與地形測量成果備齊即可獨立診斷——就算前案資料不全也能重建，坡度與範圍的答案都在地形裡，不在前手的抽屜裡。