山景第一排的房子，先過水保這一關。
山坡地上的物件轉民宿，比平地多一道生死題：當年整地建屋的水保程序是否完備。缺這塊拼圖,民宿登記走不到最後——而補課的方法，取決於當年怎麼蓋的。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的民宿與旅宿業登記，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 民宿與旅宿業登記:
- 民宿設立登記
- 民宿登記證申請
- 自用住宅民宿要件檢核
- 民宿消防安檢申報
- 民宿建物合法性確認
- 原民地民宿申請
- 休閒農業區民宿
- 民宿變更負責人
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 苗栗縣(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 《發展觀光條例》
- 《民宿管理辦法》
- 《旅館業管理規則》
- 《建築法》與變更使用執照相關規定
- 《消防法》及各類場所消防安全設備設置標準
- 應備文件
- 建物與土地登記謄本
- 使用執照（如有）
- 土地使用分區證明或編定資料
- 建物現況照片與平面配置
- 既有營業或裁罰公文（如有）
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
苗栗山區這棟山景第一排的透天景觀宅，屋主想讓它從自住轉成旅宿。主建物領有使用執照，看似體質良好，送民宿申請時卻被要求釐清一件三十多年前的事：這塊山坡地當年整地建屋，水土保持程序辦了沒？
翻箱倒櫃只找到部分簡易水保申報紀錄，後期加蓋的露台、車棚與景觀平台則完全空白、也未請照。卡點成因是山坡地的特殊體質——依《水土保持法》，坡地上的開發行為須有對應的水保處理，民宿登記審查會往下挖到這一層；歷史紀錄斷簡殘編，補辦範圍劃不出來，整個轉型計畫就懸在半空。
山坡地轉旅宿的三道關
- 歷史水保紀錄殘缺：哪些整地行為當年辦過、哪些要補辦、哪些可佐證免辦，界線劃不出來就無從送件
- 增建的露台車棚無照，建物合法性是民宿登記的前置關卡，與水保補辦兩線互相交錯
- 邊坡穩定與排水設施的現況須技師實地確認，一旦需要補強，工程時程會直接插進行政時程中間
- 非都市土地的區位條件須逐項比對民宿設置資格，任何一項不合，前面的投入全部作廢
LINE 諮詢
把民宿登記的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰的處理過程
- 調閱歷年航照圖與申報檔案，執行「時序重建」：把三十多年的整地與增建史排回時間軸，劃出補辦範圍的邊界——該補的補、可免的留證
- 會同水保技師現勘邊坡與排水系統，出具安全評估與補強方案，把地質疑慮轉成可施工的項目清單
- 同步執行簡易水保補申報與補強工程，完工即申請查驗，行政與工程一次收攏
- 分流處理增建物，執行「增建分流」：規模可補照者走補照，不可保留者納入民宿配置調整，每一平方公尺都有明確去向
- 預演審查者的現場檢查表：民宿會勘看消防、看逃生動線、看客房數與圖說相符，登記送件前先按表自驗一輪
- 備齊區位證明與建物文件後送民宿登記，消防檢修與責任險同步到位，末段不留尾巴
處理結果
- 簡易水保補辦完成並通過查驗，山坡地層級的合法基礎落地
- 增建物依分流方案處理完畢，建物合法性補齊
- 民宿登記證於第 11 個月核發，6 間客房合法營運
- 訂房平台完整上架，山景房型成為熱門選項
關鍵數字
- 11 個月取得登記（水保＋建物＋民宿三線）
- 6 間客房合法上架（山景房型滿房率高）
- 30+ 年時序重建（航照圖佐證整地沿革）
處理時間軸
- 第 1 個月：檔案調閱與時序重建——航照圖、使照卷宗與申報紀錄疊圖比對，劃定水保補辦範圍。
- 第 2–3 個月：技師現勘與方案定案——邊坡與排水體檢完成，補強方案與補辦文件同步準備。
- 第 3–6 個月：水保補辦與補強施工——簡易水保補申報送件，補強工程依方案執行，完工申請查驗。
- 第 5–8 個月：增建分流處理——可補照者送件補照，不可保留者調整配置，建物文件全面收攏。
- 第 9–11 個月：民宿登記送件與核發——區位、建物、消防、保險四項備齊送件，登記證核發、上架營運。
本案啟示
山坡地物件先談裝修、水保「以後再說」，等於把錢埋進土裡；用航照重建三十年時序、劃出最小補辦範圍，先過水保再談旅宿，投資才落得了地。
常見問題
山坡地的房子想做民宿，第一步查什麼？
查兩件事：當年建屋整地的水保處理紀錄、現況增建的合法性。這兩項決定補課成本，比裝修預算更該先確認。
歷史水保紀錄找不到怎麼辦？
可用航照圖、使照卷宗、申報檔案重建時序，界定哪些行為屬既存、哪些要補辦。完全空白不代表無解，但要專業判讀。
我看中的山坡地物件找不到人問當年的事，紀錄要去哪裡查？
不必依賴前屋主的記憶：歷年航照圖、使用執照卷宗、水保申報檔案、地籍與編定資料都留存在機關，可依程序申請調閱。把這些資料疊起來就能重建整地時序、劃出補辦範圍——這是出價之前就該做完的功課。