兩公頃出頭的校地，差點被送進開發許可

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

學校用地在《非都市土地使用管制規則》第11條有自己的十公頃門檻，不是二公頃通案門檻。判對這一款，籌設許可、變更編定、建照才能接棒，三年立案時鐘才守得住。

案件背景

新竹科技產業家庭聚集，一群家長與教育工作者共同捐助成立學校財團法人，籌設國民小學階段的實驗教育學校，依《學校型態實驗教育實施條例》以學校型態辦學。法人登記完成後，團隊在新竹縣物色到一塊非都市土地一般農業區農牧用地，登記面積略高於二公頃，一部分由法人受贈取得，一部分向鄰地所有權人承租。

卡點來自前一位顧問的判斷：土地超過二公頃就得辦土地使用分區變更、走開發許可，時程動輒數年，還有保證金與審議成本壓力；對方甚至建議拆成兩個申請案壓低面積。團隊一度考慮放棄這塊地。找上偉騰時，《私立學校法》第35條法人登記後三年內完成籌設及立案的時鐘，已經走了將近一年。

難題

• 前手顧問把校地略高於二公頃直接對到「二公頃以上須辦分區變更」，判定必走開發許可，還建議拆成兩個申請案壓低面積；但《非都市土地使用管制規則》第11條第4項對毗鄰且屬同一興辦事業計畫的案件會累計面積，拆案反而是審查端最忌的痕跡。
• 校地一部分向鄰地所有權人承租，原租約年期短、未設定地上權；《私立學校法》第36條要求申請籌設時就附上租用證明、至少承租三十年並設定同期限地上權經公證，權源不齊，籌設學校計畫在學校主管機關第一關就會被退。
• 三個處分互為前提：向新竹縣政府地政處地用科申請變更編定必須附目的事業主管機關核准文件，而學校主管機關核准籌設前，依《非都市土地使用管制規則》第30條第4項又須先徵得變更前目的事業主管機關新竹縣政府農業處及有關機關同意，順序沒排好就是空轉。
• 《私立學校法》第35條要求學校法人於法人登記後三年內完成籌設及立案，時鐘已走了將近一年；變更編定、建照、使用執照、立案任一段延宕，都會直接壓到首屆招生。
• 依新竹縣變更編定應備文件，申請面積達一定規模者須附區域計畫擬定機關同意文件，校地略高於二公頃正好落在這一層；基地內夾雜的既成道路與水路如何計入可開發使用面積，也要先對表《高級中等以下學校及其分校分部設立變更停辦辦法》第7條第1款算清楚。

偉騰怎麼做

• 判定用地路線：以「款別對號」逐款比對《非都市土地使用管制規則》第11條，確認學校用地適用第1項第4款十公頃門檻而非第7款二公頃通案門檻；校地略高於二公頃未達門檻，改依同規則第30條在原一般農業區內申請使用地變更編定為特定目的事業用地，不進開發許可，並否決拆案建議。
• 補強校地權源：以「權源三十年前置」重談租約，租期至少三十年、設定同期限地上權、以作學校使用為限並辦理公證；受贈部分備妥捐贈證明，依《私立學校法》第36條在申請籌設時一次附齊。
• 撰寫籌設學校計畫：依《私立學校法》第36條載明事項成稿，校地以「可開發面積淨算」扣除既成道路與水路後，對表《高級中等以下學校及其分校分部設立變更停辦辦法》第7條第1款一百八十人以下二千七百平方公尺的門檻並預留增班餘裕，經董事會通過後報學校主管機關新竹縣政府審核。
• 預跑審查端問題：以「前置同意徵詢」站在學校主管機關承辦的立場，先向新竹縣政府農業處確認農業用地變更同意所需文件與現況佐證，並以新竹縣山坡地資訊查詢平台與環境敏感地區查詢確認基地不在山坡地範圍、不觸及《非都市土地使用管制規則》第30條之1第一級環境敏感地區，讓核准前的徵詢同意不卡關。
• 送件變更編定：以「核准文件接棒」把許可籌設函作為興辦事業計畫核准文件，依新竹縣政府地政處地用科變更編定應備文件備齊申請書、土地使用計畫配置圖及位置圖、變更編定同意書與區域計畫擬定機關同意文件，繳納規費後配合會審與實地會勘；核准後確認函請地政事務所異動登記並登錄土地參考資訊檔。
• 鎖定建照與立案節拍：以「三年時鐘控管」把建照（新竹縣政府產業發展處建築管理科）、使用執照（《建築法》第73條）、立案許可（《私立學校法》第38條）與招生（同法第39條）排進同一條時鐘；建築設計只放核准興辦事業計畫的使用項目，遵守《非都市土地使用管制規則》第30條第6項，不夾帶計畫外用途。

結果

• 第6個月取得學校主管機關許可籌設函，籌設學校計畫一次過關，校地權源與可開發使用面積均未被要求補正。
• 第10個月取得新竹縣政府地政處變更編定核准，農牧用地變更編定為特定目的事業用地，核定事業計畫使用項目登錄土地參考資訊檔，全程未進入開發許可程序。
• 第13個月領得建造執照，建築設計項目與核准的興辦事業計畫使用項目一致，未發生用途夾帶退件。
• 租用部分完成至少三十年租約、同期限地上權設定與公證，登記面積略高於二公頃的校地全數列入校地清冊。
• 使用執照、立案許可與首屆招生全數排入《私立學校法》第35條三年期限內，並保留超過半年的緩衝。

關鍵數字

• 10 公頃 學校用地分區變更門檻（《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第4款；本案校地略高於二公頃未達門檻，免走開發許可）
• 30 年 校地租約最低年限（《私立學校法》第36條；補簽長期租約並設定同期限地上權、辦理公證）
• 第10個月 變更編定核准（農牧用地變更編定為特定目的事業用地，核定使用項目登錄土地參考資訊檔）

處理時間軸

1. 第1–2週：款別對號與三線路線圖——以新竹縣非都市土地使用分區查詢確認基地為一般農業區農牧用地，逐款比對《非都市土地使用管制規則》第11條，判定學校用地適用十公頃門檻，校地略高於二公頃改走使用地變更編定；同時畫出籌設許可、變更編定、建照三線接棒圖，否決拆案建議。
2. 第1–2個月：校地權源補強與籌設學校計畫定稿——重談租約至至少三十年並設定同期限地上權、辦理公證，備妥受贈土地的捐贈證明；依《私立學校法》第36條完成籌設學校計畫，校地以可開發使用面積淨算對表門檻，經董事會通過。
3. 第3個月：前置同意徵詢與籌設計畫送審——先向新竹縣政府農業處備齊農業用地變更同意所需文件與現況佐證，確認基地不在山坡地範圍與第一級環境敏感地區，再向學校主管機關新竹縣政府送審籌設學校計畫；第6個月取得許可籌設函。
4. 第7個月：變更編定送件——以許可籌設函作為興辦事業計畫核准文件，向新竹縣政府地政處地用科送件並附土地使用計畫配置圖及位置圖、區域計畫擬定機關同意文件，配合會審與實地會勘；第10個月核准變更編定為特定目的事業用地，登錄土地參考資訊檔。
5. 第11個月：建照送審——向新竹縣政府產業發展處建築管理科送建照，設計項目鎖定核准興辦事業計畫的使用項目，不夾帶計畫外用途；第13個月領得建造執照。
6. 第14個月起：施工與立案時鐘——施工期間同步準備《私立學校法》第37條立案文件；完工領得使用執照後依同法第38條申請立案許可，招生排在許可立案之後，整體落在三年期限內並保留緩衝。

本案啟示

「非都市土地超過二公頃就得走開發許可」對學校不成立；先把興辦事業對到《非都市土地使用管制規則》第11條的正確款別，再以籌設許可接力變更編定與建照，才是解。

常見問題

實驗學校校地不到十公頃，是不是就不用辦任何用地變更、直接申請建照？

不是。十公頃是《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第4款學校用地應辦分區變更的門檻，未達只代表免走開發許可，不代表農牧用地能直接蓋校舍。

依同規則第30條，仍須擬具興辦事業計畫（即籌設學校計畫）報學校主管機關核准，再向地政單位申請變更編定為特定目的事業用地，核准後才能送建照。三個處分、三個機關，一個都省不掉。

校地是跟地主租的，可以拿來申請設立私立學校嗎？租約要簽多久？

可以，但《私立學校法》第36條把條件寫得很硬：申請籌設時就要拿出租用土地證明；自學校立案或變更校地範圍起至少承租三十年；向私人租地還要設定與租期相同期限的地上權，以作學校使用為限並經公證，租金計收另有法定比照基準。

實務上最常見的退件原因，是先簽短約再來補，地主事後不願配合設定地上權。本案在簽約前就把三十年、地上權、公證一次談定。

學校法人成立後，籌設和立案有沒有時間限制？校舍還在蓋可以先招生嗎？

有。《私立學校法》第35條要求法人登記後三年內完成籌設及立案，無正當理由逾期且經再限期仍未完成，籌設許可可能被撤銷或廢止。

招生不能搶跑：同法第39條規定許可立案後始得招生，第40條禁止未立案就以正規教育名義招生授課，違者按次裁罰並命停辦。正確作法是把籌設、變更編定、建照、使照、立案排成一條時鐘並留緩衝，真來不及則依第37條申請延長。

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