二十多位地主的基地，一筆一筆疊出來
土地整合是順序的遊戲：先簽誰、後簽誰、誰可以不簽，答案都在地籍圖上。彰化這個開發基地的成形，靠的是把談判變成一張有層次的權源地圖。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 彰化縣(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
這樁彰化開發案攤開地籍圖的那一刻，難度就寫在圖上：構想範圍橫跨十七筆土地、所有權人二十多位——有自耕的老農、旅居外地的繼承人，還有持分細碎的多代共有筆。業主是中部的倉儲物流投資團隊，看中彰化交通節點的區位，事業內容與量體構想早已成形，卡住的是最原始的一關：地還不是自己的。
前一年業主自行逐戶拜訪，誰點頭就先簽誰，結果買到的地塊散落四角、湊不成完整基地，後談的地主開價一輪比一輪高，資金押在零星土地上動彈不得，才轉來委託偉騰重整棋盤。
難題
- 十七筆土地、二十多位所有權人，意願、價格認知與持有目的各不相同，逐戶亂簽只會把後進者的開價越推越高
- 其中數筆為繼承共有，部分共有人失聯——權屬不先處理，同意書收得再多，變更程序的權源文件關也過不了
- 相鄰兩筆的界址與既有農路占用糾纏不清，未經地政事務所鑑界就簽約，買到的面積會與圖上對不起來
- 一位地主明確表示不賣也不同意，地塊卡在構想範圍中段，僵持下去全案時程停擺
- 興辦事業計畫審查第一輪就核權源文件，土地整合進度直接決定送件時點——整合與送審互為前提，順序排錯就是空轉
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰怎麼做
- 重排整合順序：以「骨幹筆先鎖」原則，先鎖定決定基地能否成形的核心地塊——聯外出入口與主要量體落點——談定之前絕不驚動周邊
- 建立「權源三層櫃」：核心筆走買斷、次要筆以長期租約加使用同意書處理、共有筆先辦繼承登記與持分整併，三種權源層次對應三種成本與風險
- 啟動地政前置：對界址不清的相鄰筆先向地政事務所申請鑑界固定界線，農路占用以協調收場，每一筆的面積與圖說對齊後才進簽約程序
- 調整計畫範圍：對堅持不賣的地主停止加價競逐，改以「畫線繞礁」把該筆劃出基地、重排配置與動線——用設計解決談判解不了的僵局
- 以審查端視角預檢權源卷：模擬承辦收件的核對順序，謄本效期、同意書、租約年限、共有人名冊逐筆對表，確保第一輪權源審查零缺件
- 同步撰擬興辦事業計畫：土地整合每完成一個階段，計畫書的基地說明與配置章節同步改版，整合完成日就是送件日
結果
- 基地以調整後範圍成形，興辦事業計畫如期提送，第一輪權源文件審查未被要求補正
- 十六筆土地完成權源安排——買斷、租約與同意書分層到位，僵持地塊劃出範圍後全案未再停擺
- 界址與占用爭議在簽約前全數釐清，沒有任何一筆買到面積對不上的土地
- 整合期間未再出現後進地主坐地起價的連鎖效應，取得節奏回到業主掌握之中
關鍵數字
- 17筆 整合標的（16筆權源到位、1筆劃出）
- 0 權源補正（送件首輪零缺件）
- 1筆 畫線繞開（範圍調整解僵局）
處理時間軸
- 第1個月：全案地籍體檢——十七筆謄本、地籍圖與權屬結構盤點，標定骨幹筆與風險筆
- 第2–3個月：骨幹筆鎖定——核心地塊完成買斷簽約，鑑界申請與占用協調同步進行
- 第4–6個月：周邊分層收攏——租約、使用同意書與繼承整併逐筆到位
- 第7個月：範圍調整定案——堅持不賣的地塊劃出基地，配置與動線重排
- 第8個月：權源卷預檢與送件——模擬收件核對後，興辦事業計畫正式提送
本案啟示
「見一個談一個」的整合直覺不成立；先鎖骨幹筆、把權源分層安排、談不動的用範圍設計繞開——基地是照順序疊出來的，不是照緣分簽出來的。
常見問題
我的開發案也要整合十幾筆土地，該先跟誰談？
先做權屬結構盤點再開口。判準不是誰好談，而是哪幾筆決定基地能不能成形——聯外出入口、主要量體落點就是骨幹筆，先鎖定它們，周邊才有談的價值。順序反了，先簽下的零星土地會變成套牢的沉沒成本，後談的地主反而握住喊價籌碼。
遇到一位死都不賣的地主，全案只能放棄嗎？
不一定。先評估該筆在配置上的角色：若非骨幹筆，調整計畫範圍把它劃出去，常比無止境加價便宜得多；若真是骨幹筆，再看有無租賃、使用同意書或持分整併的替代權源。整合案的僵局多數不是無解，是解法不在談判桌上，在圖桌上。
共有的土地只拿到部分共有人同意，可以先簽約嗎？
簽了風險自負。變更程序以權源文件完備為前提，共有筆缺同意就進不了程序。實務作法是先處理權屬：繼承登記辦畢、以分割把持分獨立出來，或依《土地法》的多數決機制評估處分可行性——權屬乾淨再簽約付款，資金才不會押在動不了的土地上。